第一次在菲律宾买房?那你一定要看一看

2021-7-15 11:00:50 358 50

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初默新闻2 发表于 2021-7-15 07:20:43 |阅读模式

初默新闻2 楼主

2021-7-15 07:20:43

近几年菲律宾房价每年都在上涨,吸引越来越多国人涌入菲律宾炒房投资。菲律宾房产投资市场现在正如十几年前的北上广一样潜力十足。

而且菲律宾买房又没有限购,价格低,用护照就可以买,买房流程很简单,是初涉海外房产投资者很好的一个试炼场。

如何能在菲律宾买到心仪的房子?如何能成功转手套利?下面就是干货满满的菲律宾买房卖房讲解!

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01如何顺利买到心仪的房子?

一手房,即从开发商手上买房,相比二手房来说就非常简单了。

1.首先当然要去看房,挑选心仪的房子啦,如果是期房,那只能看样板房了。

2.选好房号之后就要赶紧预定,避免被别人抢走了!一般是提交相关的资料和填写一些表格,并交定金(订金一般为5~10万比索,每家开发商的金额都不同,也会因房子大小而金额有差别。如果届时不买这个订金是不能退的)

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3. 三十天内需要决定是否购买,如果要买的话,与开发商签订合同,并付款。

付款方式:可以是一次性全款(通常可以拿到10%的折扣),如果是预售房的话,也可以月供。

举个栗子:一套预售房总价100万,交房之前(即首付)30%,假设房子还有两年才交房,那么这30万在这两年内月供万,剩下70万等交房的时候一次性给,或者向银行贷款。

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这里就有个问题了,外国人如何月供呢?一般开发商要求在这边的银行开个支票户口,然后你把钱存在这个支票账户,开发商拿着你给的支票每个月去取钱。也可以直接转账给开发商的收款账户。

对于不在菲律宾生活的客户,每月转账会比较麻烦,你也可以每年转一次。或者在菲律宾开个银行账户,每月自动扣款或者你通过网银每月转账,只要保证你的账户里面有足够金额。

4. 交房。这个过程全部由开发商办理,所有税费也都在买房的时候把钱给到开发商了。业主需要去验房并拿钥匙。开发商会提前几个月邮件通知业主几时可以办理交房手续。

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02转手期房需要注意什么?

如果你在菲律宾买了期房,但是在交房之前你就想卖出去,此时你还没有房产证,只是一个购房合同。你还是可以将房子卖出去。

首先,你要找到买家。然后向开发商填写一份申请表格,申请将这套房子的合同转入到这位买家手上。

同时这位买家也要填写一份表格,与向开发商购房的预订表格一样,申请预订这套房子。然后开发商批准了,就可以进入合同变更,一般需要收费5~30万比索更名费。

这个交易过程双方都不需要缴税。买家的过程跟买新房差不多,只不过他需要支付你已经付的款,然后支付开发商剩余款项。但如果你已经全款支付了这套房子,那就不能走这个流程了。

一般变更时间需要3个月以上。

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也有部分开发商不再允许这么做,即使是未交楼的期房,如果转卖,也需要走正式的菲律宾二手房交易流程,即卖家要交6%,买家要交3%的税。

这样就不划算了,毕竟大家买期房还是更愿意找开发商直接买。所以强烈建议大家即使要转卖也等交房之后再卖,不但卖得更快,也能卖个更好的价格。

如果那需要中介帮那卖房找客户,同样是需要支付佣金的。

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03二手房交易会遇到什么事?

买房只要跟住他们的流程就行了,也没有可以商谈的余地,合同都是标准的,所有标准条款都不会根据客户要求来修改。



但是买二手房就比较复杂,毕竟二手房是从私人业主手上买,合同条款要双方洽谈,最重要的是流程跟国内不一样。

在国内,买卖双方只需要一起去过户,流程就算完了。但是在菲律宾并不一样,签完合同,给完钱,再办理过户手续,并且新的房产证要等3个月左右才能拿到(这一点是国内客户最不习惯的,总觉得钱已经给了,但是房产证不能当时办好)。

以下是可能遇到的买卖二手房的情形:

1. 期房,业主转让合同 (无税)

因为很多业主是期房时候买入的,但是在交房之前就想卖掉,此时多半是未付完全款的。

这种情况比较简单,因为房子还在开发商手上,业主也还没有办理房产证,只需要双方去开发商处办理更名即可,一般收费5~30万比索更名费,各个开发商的收费标准不同。新的业主只需继续供款给开发商即可。

比如前业主买入的时候是800万P,已经供款400万,还欠开发商400万,但他现在要卖950万。那么你需要支付550万(400万已付的房款+溢价150万)给前业主,剩下400万给开发商(可全款可分期,具体看前业主之前的付款方式)。

但是也有一些开发商比如Ayala,不允许这么做,只能按照正式的二手房交易来转让,那样就要交税。

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2. 现房,有房产证 (需交税)

菲律宾的房产证是一张纸。

这个房产证并不是买卖双方交易当天就能办下来的,是需要等双方签完合同,付了款,由中介前去办理,与此同时有各种名目的税费要交。

具体流程:交定金,约10% >>>签订contract to sell, 这个合同是双方同意买卖的各种细节和条款>>>付全款,签订Deed of Sale, 可以银行转账,或者当面给支付,卖家当面给房产证>>>办理房产证过户(3个月左右,一般是中介办理)

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3. 现房,无房产证

1)有些欠银行贷款的房子,业主本人没有房产证,这时候新的买家在签订Deed of Sale之前需要支付金额帮业主把房产证拿回来,其它流程基本跟上面一致。(需交税)

2)还有一种情况是,业主在期房阶段买入的房子,已经到了交房时间了,业主不想付尾款,想在此时卖掉,这种情况仍然是合同转让,只不过需要一次性支付给业主以及开发商所有房款。开发商收到款项之后会给新的买家办理房产证。(无税)

买卖双方签订协议>>>提交申请给开发商>>>新业主跟开发商签合同

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4. 现房,银行收回并进行拍卖的房子(需交税)

这种房子是跟银行交易。价格都是银行报的,没有讲价余地。首先跟银行提交一个offer, 银行在约2周内确定没有其他人出更高价的时候就可以走过户流程了




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afse7FgrtyPeh 发表于 2021-7-15 08:20:19

afse7FgrtyPeh 沙发

2021-7-15 08:20:19

好帖,来顶下
佛系腊肉阿渡 发表于 2021-7-15 08:40:23

佛系腊肉阿渡 板凳

2021-7-15 08:40:23

沙发!沙发!
东东支付 发表于 2021-7-15 09:00:25

东东支付 地板

2021-7-15 09:00:25

相当不错,感谢无私分享精神!
anetalit 发表于 2021-7-15 09:20:33

anetalit 5#

2021-7-15 09:20:33

帮你顶下哈!!
243701963qq 发表于 2021-7-15 09:40:37

243701963qq 6#

2021-7-15 09:40:37

不错
东东支付 发表于 2021-7-15 10:00:40

东东支付 7#

2021-7-15 10:00:40

我是来刷分的,嘿嘿
sher18Kl1Ewy 发表于 2021-7-15 10:20:43

sher18Kl1Ewy 8#

2021-7-15 10:20:43

学习了,谢谢分享、、、
sher18Kl1Ewy 发表于 2021-7-15 10:40:45

sher18Kl1Ewy 9#

2021-7-15 10:40:45

过来看看的
佛系腊肉阿渡 发表于 2021-7-15 11:00:50

佛系腊肉阿渡 10#

2021-7-15 11:00:50

我是个凑数的。。。

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