菲律宾房产2019年十大预测

2019-9-10 23:13:38 201 50

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初默新闻6 发表于 2019-9-10 20:07:09 |阅读模式

初默新闻6 楼主

2019-9-10 20:07:09

毫无疑问,2018年乃菲律宾房地产业史上最为辉煌的一年。那么,2019年菲律宾的房地产业是否将持续辉煌?如何把握菲律宾房产机遇?相信这是大多数投资者最为关心的话题!

外房网作为全球最大的面向全球华人的海外房产投资交易信息服务平台,联合邦外集团进行了大量的市场调查报告,并收集大量土地商、开发商、参与者资料,进行研究,总结提出了2019年菲律宾房地产十大预测。

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    全球资本加快流入菲律宾,以马尼拉为核心,遍及宿务、长滩岛各地。

受菲政府“大建特建”计划的影响,大量外资流入菲律宾。2018年,菲律宾吸引的外商投资总额为9072亿比索(约合人民币1178亿元),比2017年菲律宾吸纳的投资高出了约47.1%。

在菲律宾今年获得的总投资额中,有487亿元人民币都是来自中国,占比达到了46.8%,去年中国对菲律宾的投资为5.758亿元。相比于2017年,中国今年对菲律宾的投资增长了8364%。

1月8日,中国银行作为联席全球协调人,成功协助菲律宾共和国完成期限10年的15亿美元主权债券的定价发行,本次菲律宾美元债券的成功发行显示了国际投资者对菲律宾经济前景的信心。

日本援助的价值2270比索的马尼拉地铁项目已于2月27日正式破土动工……

大量的外资流入,菲律宾市场欣欣向荣。
    马尼拉房地产需求强劲攀升,供应量短期不足,预估2019年全年销售将突破6万套。

马尼拉人口2400多万,土地面积仅683平方公里,城市人口密度世界第一,达到37585人/平方公里,且人数还在不断上涨,住房成刚需。

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根据市场数据分析显示,到2019年底,马尼拉大首都区对公寓住宅的有效需求将达到至少66万套,而届时市场总的供应量不到20万套,远远不能够满足市场需要。可以预见,菲律宾未来房地产市场前景非常明亮。

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    整体市场继续保持以大开发商为龙头的格局,投资者需密切关注大开发商动向。

从菲律宾房产市场的发展历程来看,本地大开发商对区域发展有着巨大的影响。这些本地大开发商扎根市场多年,对城市发展会有深刻理解,开发项目分布菲律宾,开发节奏稳定。

如菲律宾第一大开发商AYALA主导开发的BGC,现是马尼拉三大 CBD之一,同时也是目前马尼拉最现代化、房地产价格最高的地区;



美加房地产开发公司Megaworld开发的Eastwood已经成为菲律宾外包服务业务BPO的基地之一,住宅售价从开盘的6-7万比索/㎡,到尾盘的15-16万比索/㎡,现楼售价约为16-17万比索/㎡。

大开发商主导开发的项目皆已取得巨大的成功,本地人已经认同以大开发商为龙头,带动整个区域发展的现象。研究大开发的动态,尤其是开发商共同扎推的行动,对房产开发与投资有着非常重要的指向作用。
    “要致富,先修路”作为万能定律,适用于古今中外,投资者需密切关注地铁、轻轨沿线地块及项目。

2019年2月27日,斥资2270亿比索、预计2025年完工的马尼拉地铁项目正式破土动工。交通部的目标是在2022年前运行马尼拉地铁前3站。到2025年,所有14个车站都应该全面运营,当中北大道站、计顺大道站、加智布兰站和亚诺那斯站可能会成为转乘站,与马尼拉轻轨或马尼拉捷运交汇。

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马尼拉地铁被誉为菲律宾第一条地下铁道,预计每天可容纳370,000名乘客,一旦开始全面运营,每天将可运送150万名乘客。

铁路系统的修建无疑是对城市整体经济发展的一个巨大推动。大规模的建筑活动将带动各行业的发展,以及劳动人口的流动,对沿线的房地产行业发展有着至关重要的影响。大开发商如AYALA已在ORTIGAS区域落地项目,且整合土地资源,进行进一步的开发、地铁规划圈地范围内的房价将得到高速上涨,成为房产投资的优先占领地。
    菲律宾土地交易日渐兴旺,尤其是马尼拉核心区的土地、热门旅游地区的土地交投两旺。

近几年,菲律宾住宅区的地皮价格最高上涨了接近3倍,最低的涨幅也有46%,并且预计未来中期土地价格会持续上涨。

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土地供应价格的上涨,是因为住宅市场需求的旺盛。仅在2017年,整个马尼拉大都会地区(包括边缘地区)的预售公寓单位数量增加了52,600套,比16年同期就增长了24%,这主要是由于家庭和年轻白领人士的强烈需求。

而一些围绕着大开发商有动向的一些土地,或者在这个区域有成功房地产开发的的区域,比如说中心Malate区,随着邦外集团哈佛国际项目的热销,在Malate德拉萨大学附近地块交投非常活跃,价格大概上涨了50%。

在这种情况下面,我们建议各类型投资者,特别是有实力的投资者可以关注马尼拉土地市场所带来的机会。根据邦外集团研究分析,如果买到合适的土地,它所获得的投资收益和杠杆效果,会比普通的炒房带来的机会会更多。

除此之外,一些热门的旅游地块,如长滩岛,随着长滩岛的重新开放,将接待更多的游客,届时旅游产业链发展,对土地各方面需求增多,如酒店住宿等,促使交投活跃。
    传统热点地区MAKATI/BGC/PASAY稳中有升,但涨幅放缓

部分项目涨幅过快,价格紊乱;这些区域部分项目开始进入交房阶段,前期购买多套的炒房客户,将面临资金压力,投资者不可盲目追高。

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根据图表反映,MAKATI中央生活区房价稳中有升,但涨幅放缓。

而BGC区域,自2004年开发建设以来,房价至今的年平均涨幅达18%左右,每平米的土地价格更是从2004年不到10万披索飞涨到2016年初的近50万披索。

目前仍有部分投机客购入多套房产,再在交房前倒卖,以赚取差价。他们觉得手上的房子会比售楼部的要便宜就一定能赚到。但实际上,当这些楼盘开始进入交房时,市场上投机客会纷纷抛售,由于他们所持有的成本参差不齐,短期的大量抛售容易导致价格剧烈波动。对于没有打算长期持有的客户来讲,亏损的可能性非常大。

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而且,目前以上区域利好消息已基本全部释放,这些地区在未来时间里是否仍会有较大的上涨空间还是未知。如前段时间新开盘的由SM Prime和Federal Land联合开发的The Estate Makati直接把价格拉到了50万比索每平米。

抛开顶级豪宅的特殊性,SMDC在湾区的Shore4开盘价超过33万比索每平米。Makati、BGC、湾区这三个热门区域内的房价正在快速的在刷新上限,入场门槛变得越来越高,风险也随之而来。

所以我们建议来讲,对于那些过分成熟、炒作过热的区域,我们要谨慎考虑,适当进行回避。
    随着中菲关系的日益改善,菲律宾旅游将受到中国民众的青睐,有可能成为继泰国后的中国游客旅游新热点。

2018年,中国到菲游客达130万,对比2017年大增了30%。菲律宾旅游部对此表示,中国仍然是“增长最快的市场”,游客数量仅次于韩国,中国稳居菲律宾第二大游客来源地。

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在线旅行社携程数据显示,今年平台预定菲律宾跟团游和自由行产品的人次,同比去年增长达36.4%。其出境游负责人肖吟元表示,长滩岛因环境整治闭岛半年的情况下,赴菲旅游人次仍保持高速增长。

这意味着,中国游客在对菲律宾的热情丝毫未减的同时,将更多目光投到宿务、薄荷岛及其他海岛目的地,这些线路的网上预订量超过预期。

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对此,菲律宾旅行社协会主席马莱娜·詹代表示,菲旅游从业者将与政府密切合作,努力改善旅游业基础设施环境,在旅游景点开设更多酒店,提供更优质的服务,吸引更多游客前往菲律宾。
    2019年重点关注区域:ORTIGAS,尤其是东北方向的C5版块,大开发商抢滩进入,AYALA项目已经拉开涨幅空间。

由于目前中国买家主要关注点还是MAKATI、BGC和湾区,ORTIGAS 相对以上三个区域外国投资客较少,但有更低的住宅空置率,并且未来两年超高的办公住宅比会促使这块区域的房价进一步上涨。当地的中产阶级和开发商们正将目标锁定在了ORTIGAS东边的C5大道沿河新区。

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C5沿河新区聚集了Ayala、SMDC、Megaworld、Robinson、Rockwell等大牌地产公司的项目,涵盖了住宅、医疗、教育、商业、办公等配套。Rockwell旗下的住宅项目TheGroove,Megaworld旗下的住宅项目Kasara还有政府交通枢纽等项目都聚集在这里。

EASTWOOD的租金约700比索/ ㎡ ,住宅售价从开盘的6-7万比索/㎡,到尾盘的15-16万比索/ ㎡ ,现楼售价约为16-17万比索/ ㎡ ;AYALA PARKLINKS首批货量已于2018年11月份已对外推出,售价约26-27万比索/ ㎡ ,销售情况理想,将近售罄。两大项目对比,AYALA PARKLINKS成功拉开了房价涨幅空间,表明ORTIGAS PLUS CITY区域的项目升值空间巨大。
    租赁市场火爆,部分热点地区房源紧缺,一房难求;二手房交易进一步活跃,受制于房地产信息化水平,交易效率亟待提升。

作为首都的马尼拉,拥有2400多万人口,城市人口密度世界第一,房产供不应求。如Makati City及Global City为菲律宾金融中心区,大量的白领催生了这边繁荣的房产租赁及买卖市场,Ayala集团、SM集团、Century集团等大型房产集团的楼盘在开盘后不久就几乎销售一空。

菲律宾有着强大的人口红利和住房需求,但作为一个土地私有制国家,拆迁是不可能的,且一般项目施工期约5年,新交付房源不足,致使菲律宾租赁市场持续火爆,二手房市场活跃。

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菲律宾强劲的租赁市场需求吸引了大量投资者前往。根据菲律宾国情,外国人可持有菲律宾同栋房产项目的40%,且不限购,故而大量投机客前期购置多套房产,在交房前抛售或交房后用于出租。但由于市场的不成熟,二手房交易系统不健全,产权过户更名时间较长,二手房交易效率低下。

大量房产投资者进入以及租赁市场的火爆,将促使菲律宾房产市场不断完善,房产市场交易进一步优化,从而提升交易效率,规范房产的发展。
    海外客户的涌入将逐步改变菲律宾房产的开发、营销、服务;邦外集团、碧桂园集团等公司的进入,将全面提升菲律宾房地产行业的发展水平。

菲律宾凭借稳健的经济发展与良好的商业环境,吸引大量投资者。为了满足海外客户的需求,开发商通过在产品开发、营销的模式、服务等方面不断进行调整和深化,进一步吸引海外购房者。

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与此同时,以中国为主的一些海外房地产开发商、综合服务公司,跟房地产产业链各个类型的合作参与方进驻菲律宾,如邦外集团、碧桂园集团、中建集团等,将进一步提升菲律宾房地产行业的发展水平,促进菲律宾房产市场的爆发式发展。

立足市场发展趋向,方能把握投资先机。外房网与邦外集团共同分析、研究总结的2019年菲律宾房产十大预测到此结束,希望大家在房地产投资这个领域能够有好的收益。




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anetalit 发表于 2019-9-10 20:32:29

anetalit 沙发

2019-9-10 20:32:29

沙发!沙发!
柬菲财神科技 发表于 2019-9-10 20:52:39

柬菲财神科技 板凳

2019-9-10 20:52:39

LZ说的很不错
程硕群控 发表于 2019-9-10 21:13:00

程硕群控 地板

2019-9-10 21:13:00

提示: 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽
asuhity 发表于 2019-9-10 21:33:09

asuhity 5#

2019-9-10 21:33:09

找到好贴不容易,我顶你了,谢了
afse7FgrtyPeh 发表于 2019-9-10 21:53:18

afse7FgrtyPeh 6#

2019-9-10 21:53:18

好好 学习了 确实不错
243701963qq 发表于 2019-9-10 22:13:23

243701963qq 7#

2019-9-10 22:13:23

帮你顶下哈!!
obuvujej 发表于 2019-9-10 22:33:24

obuvujej 8#

2019-9-10 22:33:24

我是来刷分的,嘿嘿
anetalit 发表于 2019-9-10 22:53:30

anetalit 9#

2019-9-10 22:53:30

不错,支持下楼主
243701963qq 发表于 2019-9-10 23:13:38

243701963qq 10#

2019-9-10 23:13:38

路过,支持一下啦

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