用北京一套房,换每年80万租金?这位菲律宾人的买房路敲醒了我

2019-11-8 14:00:21 131 50

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初默新闻5 发表于 2019-11-8 10:14:39 |阅读模式

初默新闻5 楼主

2019-11-8 10:14:39

◎海外掘金(gold1849) | 宇庭
1房产经纪人的买房套路
最近去马尼拉出差,定酒店的时候,遇到了一位做民宿的菲律宾房东Robby。
这位房东简直就是买房狂人,他在Airbnb上的自我介绍一下就吸引了我,并用马尼拉昂贵的租金,敲响了我。
如今才四十多岁,就已经凭着独到的眼光,稳扎稳打地过起了享受“睡后收入”的生活。
因为,Robby已经是拥有十八套房的房东了。而且,每一套都在马尼拉的核心区。他的每一步,都稳稳地踩准了马尼拉本轮房地产的黄金周期,妥妥地赌对国运的代表。
在2016年做“包租公”前,Robby做了将近十年的房地产经纪人,这也让他比其他人更早地感受到马尼拉楼市里的套利机会。
这一点,国内有经验的房产中介,都深谙其中的门道。
早些年在国内做房产中介,稍微有点眼光的,就是最容易在楼市里赚到钱的那一波人。只要能坚持下来,都给自己家捣鼓了好几套房子了。要么是自己先买再卖赚个差价,要么就是持有到现在,套套都是翻倍。
五年前,在闭眼买房就能赚钱的中国,最容易接触房地产信息的人,就是房产中介了。Robby五年前在马尼拉开启的买房之路,也是这样,闭眼买就能赚钱。
在菲律宾这种靠口口相传的市场,经纪人的眼光和口碑,决定了他们在整个行业的生存状况。能混成十八套房的房东,Robby自然属于有追求的那一组。
Robby之前做房地产经纪人时,只卖菲律宾大开发商的项目,比如Ayala、Megaworld、Rockwell、Ortigas、Shangrila等等专做中高端房产的开发商。马尼拉本来有品质的公寓项目就不多,这些开发商早期在马尼拉几个CBD周边建的住宅楼盘更是推出一栋卖一栋。
但眼看着自己代理的项目很快就被本地人抢光,再加上手上有了点积蓄,Robby也开始买房了。
不过,Robby很聪明,就跟着这些开发商走,看大开发商扎堆的地方,看大开发商新项目的第一期。
现在,马尼拉的地标区域里,几乎都有Robby的房子,有些买的是期房,有些是后面接手的楼花,可以马上收租(因为开盘犹豫了就没买到想要的户型)。下面是Robby随手列的几个地点↓↓↓
马尼拉最贵的区域BGC里,有两套单间;重要交通要道C5大道附近,有一套一居室和一套三居室的公寓;在Ortigas Plus的小CBD区域Eastwood City里有8套:分别是3套两居室的loft,2套一居室的loft,1套两房的公寓,以及2套单间。
每一套都在核心区域!!!以中小户型为主,都是最好出租的户型。



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(Robby其中一套两居室的照片和小区游泳池)
Robby买得早,上面这几套都已经顺利交房并出租,有的签了长租合同,有的用来做短租。
2如何用北京一套房,每年收租80万?
之所以选这些区域,Robby告诉我,原因也很简单:
第一,菲律宾的房地产开发,很多时候是政府和大开发商合力为之,政府希望重点打造哪个区域,就会邀请知名开发商入驻,盖住宅楼、建商场、做配套。所以,只要是大开发商扎堆的地方,后面房价一定会涨,因为菲律宾都是私有土地,卖一块少一块。
所以,无论是早期的重要CBD区域BGC,还是后面发展起来的,靠近交通枢纽的Eastwood和C5大道,他都入手了。
第二,大开发商都是按期调价,每三个月涨一次价,这样既是为了保护早期购买了房子的业主,二是自己也能赚钱,把前期开盘让利的部分在后面涨回来。所以,如果是遇到好的地段,又是新项目的第一期,绝对是整个项目的最低价。
Robby说这些的时候,我已经在心里默默计算他每个月的租金收益了。他只告诉了我上面那三个地方的12套房子,我按照他给的一些租金信息,大致算了下,这12套房子每月总租金换成人民币大概是6.8万,每年光租金就有80万,这还不算这些房子的增值部分。欢迎添加春川 | 智谷趋势(zgtrender005),我们带你考察,去马尼拉当地一探究竟,帮你扫清投资障碍。
马尼拉的租金回报,一直都处于东南亚城市前列,即便是高端住宅每年回报率也能达到6%,中端住宅和小户型更是能到7%。如果买得早,租金回报率还会更高。
Robby的房子之所以租金能那么高,和他挑房子的眼光是分不开的。
大开发商,深受当地人喜欢。
房子位置好。房子要么在CBD附近,比如BGC和Eastwood,要么在交通主干道,比如C5大道附近。
除此之外,马尼拉本身强劲的刚需人群和住房供应不足,也推高了整个市场的租金。
马尼拉有强劲的刚需人群,这里有2400万人口,是整个东南亚人口最多的城市,但总面积只有六百多平方公里,曾经被BBC评为全球人口密度最高的城市之一。
但偏偏马尼拉的房子建造周期又非常短,5-6年才能完工一栋住宅楼,土地私有制又使得房产开发慢、项目稀缺,自然就供应不足,租金蹭蹭往上涨。

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(马尼拉高端公寓租金回报率都能达到6%,中端公寓和小户型回报率更高)
Robby的这十几套房子的总价加起来,在北京和上海只够买一套很普通的三房。当然,作为地地道道的本地人,他还可以享受银行的贷款,实际总投入只有北京上海一套首付的资金。
这可是人均GDP每年还只有6万人民币的马尼拉啊。但你绝不能低估了任何一个人对房子和财富的热情。
2017年开始,马尼拉房价大涨,几个热门区域现在的房价相比2017年之前几乎翻倍。Robby是2016年开始做民宿出租的,所以有些项目的入手时间更早,算下来,他手上的房子价值翻倍完全不是问题。
Robby开始买房的时机,就正好赶上了菲律宾房地产的黄金时代,而且这样的黄金时代和房价涨幅,不是每一个国家都有的。可以说,Robby就是赌对菲律宾国运的范本。
事实上,Robby放在Airbnb上做民宿,每月的租金收益比长租要高,现在两房每天的租金是600人民币起。按照每月60%的入住率保守估计,一套两房也有将近11000人民币的收入。但以我们每次订房的情况,入住率肯定不止60%,提前一周都很难订到房子。



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当然,以上这些需要去除掉每个月的管理费用。因为手上房子比较多,同时还代理着其他一些业主的房子,Robby请了当地员工专门打扫卫生、接待房客、处理房客的问题。所以上面的收益需要扣除掉这些运营成本。
Robby就从一个带着别人买房的人,渐渐成为一个自己买,自己租,最后变成边买房边带团队做民宿运营了。我们用低投入当然复制不了每个月80万的租金现金流,但他挑选项目的经验和他的投资眼光,是值得参考的。
例如,跟着大开发商买房,买开发商扎堆的地方,买开发商的首期项目,买能尽快收租的房子。
这和掘金小分队此前在文章里向大家普及的理念是一致的,现在这些经验已经经受住了时间的检验。
3六年就能翻倍?
我问Robby为什么现在还不卖?他摆摆手说,现在还有那么多菲律宾有钱人拿着钱都买不到房,为什么要卖?我又不缺现金流。
经济学上,房价的长期发展与三个方面有关,分别是收入增长、通货膨胀、城市化。
长期来看,房价涨幅=经济增速+通货膨胀速度+变量。
这里的变量,主要就是城市化进程。城市化通过什么渠道影响房价?
一是人口,更多人进城需要更多房子。但房子建筑周期长,短期住房供应稳定,很难快速增加,所以就造成了供应不足,价格上涨。二是城市化能够给居民带来更高的收入;三是人口和收入的叠加效应,会相互促进,放大各自的作用。
我们也一直建议大家在买房时做中长期投资,才能营造一个更健康的现金流,也能享受房价涨幅。
如果套用这个公式,菲律宾每年房价涨幅是多少?过去三年菲律宾年均GDP增速约6.7%,通胀率约5%,在不考虑城市化进程和少部分外国投资者的刺激,菲律宾已经可以保持每年12%的房价涨幅,核心城市的涨幅会更高。
一年12%涨幅,意味着6年就能翻倍。而首都马尼拉的实际情况,比6年更短。毕竟,菲律宾一亿人口,只有一个马尼拉可以买。

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但最能经受住市场检验的,是实实在在的变现经历。
掘金某位客户的朋友,在2017年10月入手了马尼拉CBD的准现房,当时距离交房时间只剩大半年。一房一厅面积43平,总价500万比索,前期支付了180万比索(约35%的房款),剩下的尾款准备交楼时付清。
但最后在2018年6月时转卖,当时卖出去的价格为700万比索。最终,8个月时间,净赚200万比索,扣除各类手续费、更名费等等,还能到手20万人民币。
如果他能坚持到现在,收益会更高。目前马尼拉几个CBD的单价,都在3万人民币以上了。
无论是用北京一套房的资金换来每年80万租金的菲律宾人Robby,还是用8个月时间净赚20万的中国投资者,他们只做了同一件事情:利用信息差,抢占套利机会,并及时行动。
如何弥补菲律宾投资的信息差,复制前面的财富故事?去当地看一看,瞧一瞧,是跳出思维定式最好的办法。他们赌对了国运,我们也可以有方法的实现这一点。
欢迎添加春川 | 智谷趋势(zgtrender005),我们带你考察,去马尼拉当地一探究竟,帮你扫清投资障碍。




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afse7FgrtyPeh 发表于 2019-11-8 11:11:28

afse7FgrtyPeh 沙发

2019-11-8 11:11:28

过来看看的
柬菲财神科技 发表于 2019-11-8 11:35:06

柬菲财神科技 板凳

2019-11-8 11:35:06

系统提示!积分达到50可以使用个性签名哦!
佛系腊肉阿渡 发表于 2019-11-8 11:55:45

佛系腊肉阿渡 地板

2019-11-8 11:55:45

小手一抖,积分到手!
柬菲财神科技 发表于 2019-11-8 12:18:30

柬菲财神科技 5#

2019-11-8 12:18:30

帮帮顶顶!!
sher18Kl1Ewy 发表于 2019-11-8 12:38:31

sher18Kl1Ewy 6#

2019-11-8 12:38:31

真是 收益 匪浅
程硕群控 发表于 2019-11-8 12:59:04

程硕群控 7#

2019-11-8 12:59:04

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sher18Kl1Ewy 发表于 2019-11-8 13:20:19

sher18Kl1Ewy 8#

2019-11-8 13:20:19

我抢、我抢、我抢沙发~
Lx666888 发表于 2019-11-8 13:40:20

Lx666888 9#

2019-11-8 13:40:20

谢谢楼主,共同发展
程硕群控 发表于 2019-11-8 14:00:21

程硕群控 10#

2019-11-8 14:00:21

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