2019菲律宾马尼拉最新房地产市场报告分析

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初默新闻3 发表于 6 天前 |阅读模式

初默新闻3 楼主

6 天前

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马尼拉房产投资指南

用心掌握市场,认认真真买房,轻轻松松赚钱

菲律宾的宏观经济环境不断变化的动态对于大多数行业都有些波动性,除了房地产行业。特别是马尼拉大都市的房地产市场在GDP增长放缓,利率下调等因素下仍然在快速增长和扩张。根据仲量联行研究、高力地产2019数据研究表明,菲律宾房地产业的状况仍然充满活力,并将会在接下来的时间吸引更多投资。

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01 写字楼市场持续创历史新高

写字楼市场供应

据仲量联行报告,截止2019年第二季度,写字楼的总供应量增加到336,700平方米。开发主要分布在马尼拉,Paranaque,Pasay,Quezon和Taguig等几个地区。其中最大一个项目是位于Paranaque City的MWM Terminal Inc.的PITX Tower 4,占地19,200平方米。其次是双龙中心西区,面积为17,600平方米; 位于Filinvest Makati的100 West Building,面积为14,300平方米。2019年第三季度,马尼拉市区的写字楼供应量增加了约29.1万平方米,达到1170万平方米。在此期间,奎松市占新供应量的37%,其次是Ortigas Center(35%)、Bay Area(22%)和Fort Bonifacio(6%)。

预计到2021年底,马尼拉大都会可出租写字楼存量将达到1410万平方米。这比2018年底地铁1090万平方米的存量高28%。

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写字楼市场需求

仲量联行指出,办公写字楼的需求主要受到离岸外包业务的推动。在2019年整个上半年,离岸外包公司吸收了约181,000平方米的办公空间。然而,马尼拉大都会的离岸外包公司的办公空间增速逐渐缓慢,在2019年第二季度仅两座建筑获得PEZA认证。因为,政府2019年颁发的新规定禁止再批准马尼拉大都会物业的PEZA申请,以便在各省建立更多经济特区。

其次,在线游戏仍是2019整个上半年的第二大办公空间占用者,在马尼拉大都会区租赁了总面积达16万平方米的办公空间。在2019年第一季度,POGO租用了位于奎松市的整栋建筑,其总可租赁面积(GLA)为10,400平方米,并在帕拉纳克市内租赁大量办公室。截至2019年6月,已有56个POGO在PAGCOR注册。

制药公司作为租赁办公场所的主要需求第三大驱动因素,其空间占有大概为45,100平方米。第四大办公室空间租赁者是灵活自由的工作空间经营者,在马尼拉大都会区租赁了14,400平方米的办公空间。




写字楼出租

在马尼拉大都会,马卡蒂市仍然拥有领先的租金收益,主要因为马卡迪中央商务区内有Prime办公楼,从2017年到2019年上半年,传统的金融,外包公司占据了这个商业中心80%以上的办公空间交易。马卡蒂中央商务区有限的办公楼供应,强劲的需求以及优质写字楼的存在推动了业主获得更高的租金。其次是Taguig City,因为BGC拥有强大的空间需求,拥有最新的建筑设施。另一方面,湾区网上游戏的强劲入住也进一步推高了湾区的租金。与此同时,由于更多的BGC甲级开发项目建设,Taguig City项目高端化。在美国的LEED或菲律宾绿色建筑委员会的BERDE认证注册的建筑物已经影响了租金价值的增加,从长远来看,建筑物的质量技术和设备具有环境可持续性。

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整个马尼拉大都会的空置率为6%,受奎松市位于边缘地区的建筑物空置率的拖累。尽管如此,Paranaque City仍处于低的空置状态 - 主要是由于Bay City对办公空间的需求日益增加。ortigas区域的空置率在2019年下半年略有上升,这是由于2019年ortigas的供应量增加比较多。接下来随着逐渐的商业入住,空置率会逐渐回复正常。




02 住宅房地产市场持续增长

住宅地产供应

在2019年第二季度完成了2,000多个单元,主要来自Taguig City,马卡蒂。在2019年第三季度,高力公司统计了有1900个单元完工,使2019年前9个月的总完工量达到了8200个单元。在这段时间内,博尼法西奥堡的完工率在其他次市场中占61%,其次是奥尔蒂斯加斯中心(Ortigas Center)占22%,湾区(Bay Area)占17%。预计到2019年底,共管公寓的存量将达到128,500套。预计到2021年底,马尼拉大都会公寓的存量应该会增加到15.2万套。未来两年Bay City的公寓的供应量增长最为明显,预计会有69.7%的供应量增加,Alabang新增21.4%的住宅供应量,博尼法西奥堡预计有13.2%的供应量增加,Ortgas center 预计有4.4%的供应量增加。而由于马尼拉大都会主要的CBD马卡蒂由于缺乏可开发的土地,将会导致马尼拉大都会市区住宅项目的启动速度放缓。

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住宅地产需求

高力统计数据2019年的交易量同比2018年同期高出约10%。离岸外包业务公司和离岸游戏公司占据了大部分交易,而传统的和非外包的部分在持续的经济和政府的大规模基础设施建设的推动下继续增长。提供语音支持的外包公司以及提供更高价值外包服务的KPO公司(包括医疗转录、软件工程和共享财务会计服务)占据了2019年第一季度交易总额的36%。

中上层到豪华开发的租赁市场也正来自离岸外包公司,跨国公司和大使馆的外籍员工的企业住房需求。这部分需求主要集中在马尼拉的金融中心马卡蒂和BPO产业集中的达义市(BGC),这个需求有效推动马卡蒂,BGC的租赁市场。帕赛市和帕拉纳克市的主要住宅需求是来自离岸游戏业务,而员工,学生需求则推动马卡蒂市和奎松市的租赁活动。由于马卡蒂,BGC,帕赛相对比较高的租金,很多BPO, ”菠菜“公司也逐渐往租金相对低些的奥尔蒂斯加斯(ortigas center),奎松市去转移。

与此同时,构成初始家庭,年轻专业人员和升级者的个人(马尼拉地面交通比较恶化,当地员工也都在不断寻找近CBD配套完善的出租公寓)构成了大多数中档开发项目的最终用户需求。

高力地产预计,投资者和当地雇员对住宅的需求将持续增长,马卡蒂、奎松市、奥尔蒂斯中心、湾区及其周边地区的住宅需求将主导整个首都的住宅需求。




住宅地产出租

马尼拉大都会的租金仍然由马卡蒂领先,租金范围也是最广,马卡蒂是马尼拉最重要的金融中心,汇集着大量的外国工作者,消费力也颇高,因此能够有十分高的租金。马卡蒂中央商务区的租赁需求会持续受到当地和外国工人的推动。紧邻着马卡蒂的曼达卢永,因为地处中心位置,又是外国企业的驻扎地,近些年一直保持着强劲的租金收益。与此同时,博尼法西奥堡仍然是一个关键的业务和知识流程外包中心,拥有马尼拉最大的外包中心,如谷歌、Facebook、Tenet Health和摩根大通这些公司的涌入,推动了外国和当地雇员的需求。

由外籍员工推动的强大租赁市场刺激了马卡蒂市和达义市的租金增长,另一方面,帕赛市和帕拉纳克市的租金受到在线游戏员工BC业务需求的影响,近两年的租金也持续增长。在湾区对住宅单元的需求主要是由中国的离岸“菠菜”公司推动。从2017年到2019年上半年,我们估计湾区67%的办公空间交易覆盖了离岸“菠菜”运营公司。

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由于来自外国和本地员工的持续需求,我们对接下来的租金增长预测依然非常乐观。但是,由于整个马尼拉都市(主要在博尼法西奥堡,奎松等区域)新增住宅单元的完工,导致马尼拉都市区第二住宅市场的整体空置率略有上升,从2019年第二季度的10.6%上升到2019年第三季度的10.8%。尽管如此,核心CDB马卡蒂,BGC以及马尼拉、帕赛区的空置率依然可以稳定在5%左右。

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根据2018年高档公寓租赁增长情况,高丽预计,罗克维尔(Rockwell)、马卡蒂中央商务区(Makati CBD)和博尼法西奥堡(Fort Bonifacio)高档公寓的平均租金按季度上涨3.6%。对于马尼拉市区,我们预计从2019年到2021年,租金每年将增长6.8%。在罗克韦尔中心(Rockwell Centre)、马卡蒂中央商务区(Makati CBD)、旧湾区(Bay Area)和博尼法西奥堡(Fort Bonifacio)的投资将稳定增长,这能确保马尼拉市区的资本价值在未来12至36个月内稳步上升。




03 零售物业市场放缓

零售物业供应

截至2019年第2季度的现有库存总量为650万平方米。奎松市以27%的市场份额领先所有市场,其次是马尼拉市和帕赛市,分别占13%和11%。2019年第二季度至2019年第三季度,两家新商场建成。其中包括阿亚拉购物中心湾区(Ayala mall Bay Area),这是阿亚拉最大的购物中心,可出租面积为16万平方米(170万平方英尺)。新的购物中心是对该国繁荣商业区的大型写字楼和公寓项目的补充。

从2019年到2021年,高力国际预计每年可租赁的零售面积约为359,700平方米。预计湾区和奎松市将在2019年至2021年期间提供马尼拉大都会零售业的主要供应。




零售业需求

餐饮品牌继续引领零售需求。进入二季度的一些新的外国食品和饮料(F&B)品牌是BGC中央广场的Shake Shack,SM San Lazaro的Original Cake,S Maison的Amos以及台湾的Promenade Food。

本季度扩大的餐饮品牌包括Tiger Sugar,Botejyu,J.Co等。服装,服装,鞋子和箱包等快速时尚品牌在二季度也占据了零售市场的主导地位。韩国的几个护肤品牌在2019年第二季度开业。知名品牌包括The Saem,Face Shop和Innisfree。

从2019年到2021年,食品和饮料(F&B)以及个人护理和健康产品零售商应该会推动整个马尼拉地区的零售空间扩张。缓解通货膨胀应能支撑零售需求。




零售物业租金

平均租金范围为每平方米每月1,100至2,700菲律宾比索。由于大量新供应的交付,我们仍然预计2019年至2021年租赁费率增长将放缓。从2019年到2020年,我们看到空置率上升,因为大量增加了新的出租空间。到2021年,空置率应该会下降,特别是在主要城镇的区域和超级区域商场。




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全部回复50

HRyunding 发表于 6 天前

HRyunding 沙发

6 天前

没看完~~~~~~ 先顶,好同志
anetalit 发表于 6 天前

anetalit 板凳

6 天前

看帖回帖是美德!
obuvujej 发表于 6 天前

obuvujej 地板

6 天前

前排支持下分享
243701963qq 发表于 6 天前

243701963qq 5#

6 天前

前排支持下
afse7FgrtyPeh 发表于 6 天前

afse7FgrtyPeh 6#

6 天前

不错不错,楼主您辛苦了。。。
243701963qq 发表于 6 天前

243701963qq 7#

6 天前

学习了,不错,讲的太有道理了
asuhity 发表于 6 天前

asuhity 8#

6 天前

不错
afse7FgrtyPeh 发表于 6 天前

afse7FgrtyPeh 9#

6 天前

看帖回帖是美德!
243701963qq 发表于 6 天前

243701963qq 10#

6 天前

过来看看的

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