用14年亲身经历,为你带来菲律宾房产投资全分析!

2020-6-22 10:40:54 248 50

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初默新闻6 发表于 2020-6-22 07:14:43 |阅读模式

初默新闻6 楼主

2020-6-22 07:14:43

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海外房产凭借卓越的升值潜力、低成本的投资门槛,让很多投资者嗅到了商机,而东南亚国家更是以其火热的旅游业,和“一带一路”的推行,让中国买家逐步将目光转向这块“大蛋糕”。在这里用我在菲律宾这14年的亲身经历,斗胆粗浅的为大家分析那些投资菲律宾房产的人到底看中了什么?



GDP

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亚洲开发银行发布最新一期《亚洲发展展望(ADO)2018》指出,菲律宾未来两年继续是东南亚增长最快经济体之一,预计该国今年国内生产总值(GDP)增长率为6.8%,2019为6.9%,高于2017年的6.7%。菲律宾正在经历一个成长的黄金时期。“菲律宾以这种速度发展了几年,是其近四五十年来最长的经济增长期。” 野村证券在其《2019年亚洲展望》中表示:虽然市场一致认为2018年菲律宾的经济增长率为6.3%,明年将增至6.4%,但是该公司预计2019年菲律宾GDP增长率有望达到7.1%。



人口红利

在看菲律宾经济增长和房产前景上,有一个很重要的因素我们不可以忽略。这就是庞大而年轻的人口菲律宾是世界上第十二个人口过亿的国家。而且与中国即将进入老龄化社会不同的是,菲律宾的人口红利刚刚到来。到2016年,菲律宾的平均人口年龄是23岁。其中14岁及以下的人口比例为34.5%,65岁以上的人口比例为3.8%。大量的年轻劳动力进入市场,促进经济的发展。这也是最强大的消费市场,对住房的需求非常旺盛。



马尼拉房地产供需情况

到2015年底,包括Makati、BGC(Bonifacio Global City)、MOA、Ortigas、Eastwood等几个首都的CBD-商业中心(Central Business District)存量的公寓单元数量约为7万套,到2019年底,还将建成约3万套。而这些核心CBD的公寓数量约占马尼拉大首都区公寓总量的50%。

到2019年底,马尼拉大首都区各类公寓的总套数将不超过20万套。这一数量远远不及深圳市2000年的水平。根据世界银行预测,到2019年菲律宾的人均GDP将超过3,400美元(与中国2008年的人均水平相当),中产阶级队伍将会壮大很多,国际投资也会显著增多。

根据政府数据分析显示,到2019年底,马尼拉大首都区对公寓住宅的有效需求将达到至少66万套,而届时市场总的供应量不到20万套,远远不能够满足市场需要可以预见,马尼拉及周边地区未来房地产市场前景非常明亮。



菲律宾房价增长率

2018年,菲律宾人口达到1.05亿,其中2400万人生活在大马尼拉市,和上海的人口数量相当,然而大马尼拉市面积却只有636平方公里,相当于十分之一的上海那么大。菲律宾马尼拉豪华公寓平均价格,在2017年飙升10.46%至每平方米199,050菲律宾比索(3,825美元)。2018年是菲律宾房价上涨的第7年,根据有关数据显示,2016年同比增长9.95%,2015年增长13.43%,2014年增长7.11%,2013年增长14.37%,2012年增长10.06%。          

作为成熟CBD的Makati, Taguig(BGC)和MOA拥有更高的上限。马尼拉大都会的小户型面积基本在20㎡~28㎡之间,24㎡左右的户型居多,也就是说如果投资一套Studio,在下面区域应该有如下大致预算(RMB):
    Makati:30万~130万;Taguig:39万~157万;Quezon:24万~55万;Ortigas:25万~62万;Alabang:29万~66万;Manila Bay: 49万~91万;



房屋租金及租金回报率

据2018年的数据显示,菲律宾租金回报率高达7.53%亚太地区租金回报率菲律宾排名第一。而马尼拉作为菲律宾首都,众多CBD聚集地,国家经济最发达地方,其租金回报率更是引领菲律宾全国。

菲律宾首都马尼拉大都会的租金收益率为6.51%至7.98%,而亚洲地区的平均租金收益率为4.2%。

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针对外国人购房规定

外国人不需要移民,在菲律宾买房只需要护照即可购买房产。菲律宾土地是永久产权,不过外国人不能直接拥有土地,一般公寓(小区或独栋高层)里,最多只能把40%的单元卖给外国人,公寓也是永久产权。但如果有中介公司说可以给你别墅的永久产权,那就要小心了,这在法律上是不允许的。通常大家讲菲律宾房产投资,说的也都是投资公寓。

外国人可以通过三种方式拥有土地。第一种方式,通过购买乡村俱乐部的股份;第二种方式,通过公司购买菲律宾土地。这两种方式都是间接地持有菲律宾土地。第三种方法,与菲律宾人结婚,这是能够直接拥有土地的方式。

菲律宾房产还有一点好处,就是按照使用面积来卖。你在中国买一个40平的小公寓,到手可能只有30平多一点,其他的都是电梯和公摊。在菲律宾,你买40平的公寓,得到的就是40平的房子。如果按国内房子大约公摊面积25%计算,这就相当于菲律宾房价又打了25%的折扣。



大建特建(build, build, build)

源引福布斯(Forbes)和马尼拉当地电视台(ABS/CBN)报道,菲律宾总统杜特尔特(Duterte)的大建特建(build, build, build)计划将会持续到2022年。全国现在大约有600多个新的价值1,800亿美元基础设施项目在建或筹备之中。国内投资者都已经历了祖国的发展史,大家深知基建发展对一个国家的整体经济带动是多么至关重要,大建特建(build, build, build)计划旨在发展大规模、高效率的基础设施项目,这将帮助投资者创造一个快速高效的商业环境,为菲律宾创造更多投资与就业机会。

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菲律宾环境及购房安全性

菲律宾的整个土地都是岛屿,是世界上第二大群岛。常年气温在30度左右,唯一较为严重的污染源是汽车尾气,这里拥有世界十大海滩的岛屿和丰富的旅游资源。

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只要是来过的菲律宾的人都会有一个感叹,那就是菲律宾比想象中安全多了。就我个人感受,在某种意义上,安全度和整体国民素质要高于国内。菲律宾法律对个人财产实施充分保护,无论对菲律宾人、还是外国人。菲律宾宪法规定保护私人拥有的合法财产,没有任何人可以以任何理由剥夺个人物业等私人财产。

和东南亚其他大多数国家一样,在菲律宾买房只需研究你所选择的开发商的声誉,而不用担心政府方面的问题。



外国人在菲律宾购房基本流程

a. 看房 因为40-60投资占比,现房资源并不多,期房可以查看样板房、户型图和实地考察。

b. 预订 选好房号之后就可以开始预定过程,一般是提交相关的资料和填写一些表格,并交定金(订金一般为5万比索,每家开发商的金额都不同,也会因房子大小而金额有差别, 订金不退)。

c. 首付款 三十天内需要决定是否购买,如果要买的话,与开发商签订合同,并付款。

付款方式:
    全款-可以是一次性全款(通常可以拿到10%的折扣)。分期-一次性首付,然后房价当中的一部分比例按月份分期,最后再交房时付清尾款,这种方式利息为0%,付款周期取决于交房日期。尾款可以银行贷款,贷款利息为7-10%不等。

d. 月供 一般开发商要求在这边的银行开具支票户口,然后你把钱存在这个支票账户,开发商拿着支票每个月去取钱。也可以直接转账给开发商的收款账户。

e. 交房 这个过程全部由开发商办理,所有税费也都在买房的时候把钱给到开发商了,业主需要去验房并拿钥匙。开发商会提前几个月邮件通知业主几时可以办理交房手续。

f. 房产证明 在房款全部结清后,就可以开始办理户主登记的工作,一般都由开发商协助办理,户主只需等待通知领取房产证明。

g. 托管 如果房主不会长期在菲停留,大楼物业一般都有托管服务,协助房主出租、收租及清洁维护等,菲律宾当地也有很多类似的中介机构。

★结论★

1. 菲律宾近年经济的持续增长,有望恢复并超越当年亚洲四小虎的地位;

2. 当中国和西方国家面临人口老龄化问题时,菲律宾现有人口超过1亿,平均年龄是23岁,拥有75%左右的劳动人口,是经济可持续发展的核心力量;

3. 马尼拉公寓供需关系不平衡,供远小于需,极高的入住率,极低的空置率;

4. 房地产投资价值高,投资成本低,低至2万元/sqm,马尼拉房价持续上涨,增值快;

5. 高回报率,年租金回报率超过7%,租金可以覆盖贷款利息;

6. 菲律宾的房子属于永久产权,一旦购买,就是永久持有,且不限购(不同楼盘),与菲律宾本地人买房时支付的税费是一样的,没有外国买家额外税费;

7. 菲律宾国内基础设施日渐完善,离中国很近,广州、香港直飞仅需2小时;

8. 菲律宾对私人财产的保护和受宗教影响不断提升的国民素质,让越来越多的国外投资者看好这块“蛋糕”;

9. 从长期看,在菲律宾购房,无论是度假还是投资,现阶段都是一个不错的选择!




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obuvujej 发表于 2020-6-22 08:00:23

obuvujej 沙发

2020-6-22 08:00:23

沙发!沙发!
柬菲财神科技 发表于 2020-6-22 08:20:27

柬菲财神科技 板凳

2020-6-22 08:20:27

沙发!沙发!
obuvujej 发表于 2020-6-22 08:40:28

obuvujej 地板

2020-6-22 08:40:28

不错
HRyunding 发表于 2020-6-22 09:00:31

HRyunding 5#

2020-6-22 09:00:31

LZ说的很不错
佛系腊肉阿渡 发表于 2020-6-22 09:20:35

佛系腊肉阿渡 6#

2020-6-22 09:20:35

我是来刷分的,嘿嘿
asuhity 发表于 2020-6-22 09:40:40

asuhity 7#

2020-6-22 09:40:40

沙发!沙发!
afse7FgrtyPeh 发表于 2020-6-22 10:00:45

afse7FgrtyPeh 8#

2020-6-22 10:00:45

我是个凑数的。。。
afse7FgrtyPeh 发表于 2020-6-22 10:20:49

afse7FgrtyPeh 9#

2020-6-22 10:20:49

不错,支持下楼主
afse7FgrtyPeh 发表于 2020-6-22 10:40:54

afse7FgrtyPeh 10#

2020-6-22 10:40:54

难得一见的好帖

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