菲律宾(马尼拉)房产值不值得投资?(下)

2020-6-27 10:41:13 176 50

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初默新闻1 发表于 2020-6-27 07:06:55 |阅读模式

初默新闻1 楼主

2020-6-27 07:06:55

马尼拉是菲律宾的政治、经济、文化、教育中心,也是全世界最具国际化、最多元化的城市之一,被人们称为“亚洲的纽约”。全球最著名的城市评级机构之一,GaWC在2018年底发布了2018世界城市名册,GaWC以其独特视角对城市进行Alpha,Beta,Gamma,Sufficiency(+/-)划分(即:全球一二三四线),以表明城市在全球化经济中的位置及融入度,其中Alpha+包括了香港、北京、上海,Alpha包括了台北、广州,Alpha-包括了马尼拉、深圳

菲律宾(马尼拉)房产值不值得投资?(下)-1.jpg

马尼拉人口数据对比(上述数据偏保守,其实马尼拉密度至少8倍)

通过上图不难发现,与国内一线城市相比,马尼拉的人口密度是上海的5倍,香港的3倍,深圳的2倍,可见人地矛盾之大,供需关系紧张带来的就是房租高、房价涨,这是什么概念呢?以香港为例,春节期间在家看了20190127期《新相亲大会》,第二个女嘉宾在香港做搬运工,引起现场热议,她自述香港住5平米的房子,月租6000多港币。而马尼拉以56%的香港面积承载着1.7倍的香港人口,如此看来,马尼拉的高租金回报率及房价的增长也就不足为奇。

菲律宾(马尼拉)房产值不值得投资?(下)-2.jpg

上图为菲律宾中央银行统计,自2011年开始,在马尼拉的Makati CBD三居室房价已连续上涨8年。

菲律宾(马尼拉)房产值不值得投资?(下)-3.jpg

上图为Global Property Guide统计,可以发现马尼拉主要商务区的租金回报率是6.11%-8.91%,北上广深的租金回报率普遍不到2%,即100万RMB的房子,北上广深每年租金不到2万RMB,而在马尼拉是6.11万-8.91万RMB。据高力国际(Colliers International,全球知名的房地产服务机构)分析,马尼拉2018年的空置率在11%,并预测2019年-2021年也将维持在这个水平。未来马尼拉的房屋入住率稳定在近90%的水平,比国内很多城市的入住率都要高。

所以,综上我觉得菲律宾目前是一个成长中的国家,其地产行情我也比较看好,尤其是首都马尼拉的地产:

主要以下几点:

一、全球增长最快经济体之一

二、中菲关系进入蜜月期,基建带来红利

三、海外汇款攀升,市场需求增大

四、年轻化人口结构,庞大的住房需求

五、租金不断上涨,回报率领先亚太

六、支柱产业健康发展(博彩、旅游、BPO、城市基建)

七、全球第四大都市,尽享发展红利

马尼拉地产盈利模式分析

首先最重要的是地段4、地段:选择地段也很重要,目前来说中心地段的价格已经很高了,可以参考上海的浦东,将来发展肯定是一个面的发展,由点到面的发展机会,所以可以选择一些大的地产开放的中心旁边的,靠近地铁等等交通要道有发展前景的楼盘。

那么买房的形式我觉得有以下三种形式:

1、楼花:菲律宾的交房周期是5年时间,在5年期限里面交齐首付款的30%-50%即可,每年交款比例在8%左右,但是房价在这两年的时间里面有可能涨了15%,可以选择在两年多的时间里面转手,你的资金回报率2年可以达到80%,有的甚至可以达到100%以上,具体还要看项目的位置和周边的发展

2、现房:收一些即将到期的楼花,交上尾款后即可以出租,收租金,很多地段的租金是压一,付12个那种,一般租金回报率可以达到8%,同时每年的房子自身的升值,去年马尼拉大部分地方升值在20%,同时还可以抵抗汇率的波动和风险,去年1人民币可以买8.2披索,现在只能买7.1,这差价又在10%以上(这部分在收益上方可以不做考虑,因为这个波动应该不会特别大),所以几项加起来,去年全款买菲律宾房子的人已经赚了40%。

3、银行破产房:很多房产在当地人还月供的时候,还不起月供,房子就被银行收走,另作处理,但是这样的盘的价格,大概会是市场价的80-90%,交易费用只有大约3%的税,如果擦亮眼睛,淘到一些优质房源也不是不可能。

擦亮双眼,做好自己的资金计划,买到合适的房子,就坐等升值吧。




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程硕群控 发表于 2020-6-27 08:00:39

程硕群控 沙发

2020-6-27 08:00:39

提示: 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽
asuhity 发表于 2020-6-27 08:20:43

asuhity 板凳

2020-6-27 08:20:43

LZ真是人才
东东支付 发表于 2020-6-27 08:40:47

东东支付 地板

2020-6-27 08:40:47

LZ真是人才
Lx666888 发表于 2020-6-27 09:00:49

Lx666888 5#

2020-6-27 09:00:49

找到好贴不容易,我顶你了,谢了
sher18Kl1Ewy 发表于 2020-6-27 09:20:53

sher18Kl1Ewy 6#

2020-6-27 09:20:53

难得一见的好帖
243701963qq 发表于 2020-6-27 09:40:56

243701963qq 7#

2020-6-27 09:40:56

好好 学习了 确实不错
anetalit 发表于 2020-6-27 10:01:07

anetalit 8#

2020-6-27 10:01:07

帮帮顶顶!!
asuhity 发表于 2020-6-27 10:21:11

asuhity 9#

2020-6-27 10:21:11

过来看看的
afse7FgrtyPeh 发表于 2020-6-27 10:41:13

afse7FgrtyPeh 10#

2020-6-27 10:41:13

支持一下

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