致菲律宾房产投资者的一封信

2020-6-29 10:46:02 159 50

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初默新闻6 发表于 2020-6-29 07:11:07 |阅读模式

初默新闻6 楼主

2020-6-29 07:11:07

尊敬的、睿智的菲律宾房产投资客朋友们:

你们好!

我是菲律宾地产开发商的营销负责人,同时也是菲律宾江苏商会的副会长兼秘书长,几年前因为陪孩子读书而来到菲律宾,从此与菲律宾结下不解之缘!

对于菲律宾,我不敢说非常了解;但是,凭着自己曾经的一些丰富阅历及这几年在马尼拉房产市场的摸打滚爬,形成了对马尼拉房产市场独有的看法,在目前这个特殊的时刻,希望能够给到大家一点启发。

2020年真是魔幻的一年,我们一边见证历史,一边配合支持政府抗疫。

对于抗疫,相信全世界所有华侨都有一个感慨,中国打前半场,其他国家打下半场,而我们华侨呢,则是打全场。

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记得我们中国疫情严重时,菲律宾各大侨社都积极捐款捐医疗物资,甚至包机送防护用品回国,经过全球华人的一致努力,终于,疫情在中国被有效控制,作为海外华侨,我们刚刚松了一口气。但是,紧接着,疫情全球爆发,包含菲律宾在内,每天上升数量很快,我们的心又揪起来了,到现在,这颗心还没有放下来。

但是我们相信,疫情很快就会被有效控制。我们祖国不是说疫苗最快9月份就会出来吗!

菲律宾作为中国最佳盟友,再加上杜特地总统的三寸不烂之舌,我相信菲律宾肯定可以在第一时间得到中国的疫苗支持。

再说这个病毒,从A到B再到C再到D,随着传染的人数扩散,毒性也在减弱,现在不是也有很多无症状病人吗,也许后期新冠病毒就跟感冒一样,与人类共存。

你看谁会害怕感冒呢,但是如果感冒严重,又不积极治疗,也是会死人的;哪这个新冠病毒将来也是同样长期存在的,大家也不要过分恐慌,你们可以看看,现在新增确诊数量虽然增加很快,但是新增死亡率并不是很高。

作为地产开发商的营销负责人,自然跟很多开发商都有密切联系,其实我们开发商在2020年春节前就已经准备好房子的涨价比例了,就等春节后宣布执行新的价格;但是,人算不如天算,疫情全球爆发,菲律宾3月15号开始封城,跟疫情无关的的工作戛然而止,房价当然也是维持原状,现在对于菲律宾房产市场出现很多声音,可谓仁者见仁,智者见智;下面我就给大家做一些回答吧,如果觉得不正确,就不用采纳,如果能对大家有一点启发,那我就非常开心啦!

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一、菲律宾现房价格涨还是跌?

大家可以反观一下自己所在的城市,中国的房价因为疫情下降了吗?

目前菲律宾房产市场,现房价格还看不出来,因为刚解封,还没有交易量,目前在菲的人关注点都是疫情,所以二手房交易暂时很少或者就没有;按照常理来讲,菲律宾人没有存钱的习惯,这个时候他们应该有很多断供或者抛售现房才是,但是我们为什么没有看到大量抛售的行为呢?

我给大家做个简单的分析,大家就能理解了:

首先因为建筑周期的原因,菲律宾的房子都要4至6年才能完工,也就是说,现在的现房,都是4年前,也就是2016年前购买的,那个时候都是什么人持有房产呢?

本地的小白领,四年前他们工资还很低,基本都买不起;很多小白领都是这两年才开始买房的;

持有现房的人主要是菲律宾本地的老华侨,他们持有的不是一两套,很多人是很多层;

另外是台湾的太太团持有,她们很早以前就带孩子来菲律宾学英语,购买力非常强大;

还有就是中东一些国家的人,他们在菲律宾成立公司,以本地公司的身份大量购置房产用于租赁, 我就认识印度一个公司老板,在菲律宾马尼拉某单一项目就持有200套房子;

致菲律宾房产投资者的一封信-3.jpg

还有菲律宾本地的土豪,他们都是家族企业,一般都是以长期持有房产收取租金收益为目的,毕竟四年前在菲律宾投资房产的,租金回报没有低于10%,这还不算房价增值的收益,房价增长基本都是翻倍的;

还有一些隐形富豪,来自中国的富二代,官二代,因为菲律宾没有执行CRS(全球征税系统),所以海外资产配置除了美国,就是菲律宾最保险了;

当然另外一个群体更是令人瞩目,他们就是赌场的土豪们,他们都是几百套的购买,跟他们从事的行业对比,毕竟房产才是他们资金的最好去向;

你说以上这些人,他们会缺钱吗?

别说几个月没有收入,就是一年没有收入,他们也不会去抛售房子的;

当然也有一些小买家,就是在菲的新侨们,可他们都是中国人,你说一个中国人,会将房子亏损或者说低于市场价很多卖给你吗?

这完全不可能!

所以说,这个时候想在菲律宾大量收购超低价现房基本不现实,当然,不排除会出现极个别抛售的行为,那就要看你的速度与运气啦。

二、会有大量的期房断供抛售吗?

分两种情况:

第一种是菲律宾人,这些小白领,这几年工资增长比较快,也有很多受我们华人影响,有了购房的意愿,因为没有大量存款的习惯,这次疫情确实会让他们很难受,但是开发商也是给出了月供延期的付款政策,这大大缓解了他们的付款押力。

如果有小白领主动放弃月供,那这些断供的房子开发商会折价卖给你吗?

一般不会,一方面,菲律宾需要连续断供6个月,开发商才会将房子收回,毕竟封城才三个月呢,所以还没有到开发商收回房子的阶段;另一方面,真的断供6个月,开发商收回房子后,还是由开发商按照目前市场价格来出售的,这是让开发商赚钱了,肥水绝不会流到你的口袋里的哦!

就算这些小白领愿意将房子折价卖给你,你也不敢要啊!

毕竟菲律宾政府明文规定,我们外国人的份额不能超过40%;一旦超过份额,就不是永久产权,只能50年租赁权哦!

强调一遍:不是永久产权,只能50年的租赁权哦!

所以,就算他们低价转让给你,你会要吗?

第二种人就是我们华人:华人的习惯是不到万不得已,绝不会亏本甩卖房子的;试想一下,能够到海外投资房产,谁用的不是闲钱呢,谁又会倾家荡产的去海外投资房产呢!也就是说这一点点月供,对于中国人来说,真的是小意思啦,绝不会断供抛售让你捡便宜哦。

就算他们在中国的生意有影响,但是现在中国筹集资金的方式太多了,特别是现在疫情期间,国家出了很多贷款政策,最低年息只要2%左右,所以想捡漏中国人的抛售房屋,基本不太可能。

三、开发商新的期房价格会下降吗?

菲律宾大部分开发商都是华人,他们太懂中国人思维买涨不买跌了,所以指望开发商降价,那也是绝不可能的;

但是,如果这个时候,你有大量现金,能够一次性购买几十套,那倒是可以跟开发商谈一些条件的;如果只有三五套,那还是免开尊口吧,不过大家可以找几个人整合起来一起买,确实能谈到比较好的条件哦,聪明的人自然知道怎么做,毕竟疫情对经济的影响确实存在的。大家自己不好组织的话,可以委托我帮忙哦。

四、菲律宾的租金下降了吗?

整体来看,菲律宾的住宅租金并没有下降,只有局部地区有下降,比较明显的是赌场周边的,比如SMDC的Shore,之前26平米的房子每月租金达到50000披索(折合人民币7042元),付款方式为压二付十二;现在因为疫情影响,最近最低已经跌到40000披索每个月(折合人民币5633元);

但是请大家仔细看清楚哦,26平米,每个月租金5633元,这还是疫情期间呢!

这样的租金回报比,在中国恐怕没有区域能达到吧!

疫情期间有免房租吗?

菲律宾的惯例是针对本国人,正常入住的可以减免一半,但是要自己去沟通;如果疫情期间没有入住的,则可以申请全免;针对外国人,如果没有入住的,可以申请免除;如果正常入住的,全额缴纳房租;而且菲律宾的租金基本都是押二付六或者压二付十二;钱都到人家口袋里了,想再退回来那有那么容易呢,所以实际上免除租金的情况很少发生。

五、去年下半年购买房产的朋友,认为现在没涨价,自己就亏了,想这个时候转手,合适吗?

首先,我想说,去年刚买的朋友,房价确实没有涨,但是你没有亏,毕竟房子还是你的啊,试想一下,如果你拿着这些钱去投资其他行业,经过这个疫情,估计早血本无归了;

今年大家的口号是活着,只要大家安全的活着,你就是赚到了。不是说留得青山在,不怕没柴烧吗,所以只要你人安全,房子也安全,你就赚大了;

这个时候转手,一方面是不太好转,另一方面是很难高价转,毕竟房子没涨价,你平价转就得亏手续费,所以再坚持一两年,房价再涨一点转手,不赚点钱也对不起自己啊,你们说呢?

六、中国人什么时候可以入境菲律宾呢?

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有消息称,在菲中资企业的员工,政府出访人员等,需要单位证明并由大使馆认证后,7月15号可以入境菲律宾,至于普通游客,还要再等通知;但是相信也会很快就可以入境啦。

七、在菲华人什么时候可以回中国呢?

在菲华人一直可以随时回中国;

现在因为机票的问题,或者其他原因暂时回不了中国的华人,目前情绪有些不太稳定,我在菲的朋友抱怨,说等回国后这辈子都不想再去菲律宾了;

其实我知道他们也只是发发牢骚,只要回国超过一个月,大部分人还是想回菲律宾发展的,毕竟在中国,哪一个陌生人会对你笑的那么真诚呢;

在中国什么时候才有机会看到那么纯净的蓝天白云呢?

在中国到哪里去找工资1000元的住家专业保姆呢?

在中国又到哪里去找工资2000元左右的专业驾驶员呢?

在中国上班,哪个企业会同意你那么散漫呢?

最关键是,在中国你的薪资收入也要比在菲律宾低很多吧!

在中国又有什么行业的利润可以赶上在菲律宾的相同行业呢?

所以,无论你是老板还是打工的,只要在菲律宾待满一年以上的,都很难割舍菲律宾!

看来,菲律宾真的有“毒”哦!小心一旦粘上菲律宾,可能这辈子都会跟你难舍情缘。

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八、菲律宾房产市场未来趋势怎样?

菲律宾从6月1号开始复工50%,未来房产形势怎样,我们可以做个分析:

1、疫情结束后,中国及日本和美国韩国等在菲律宾的投资不会停,只会加快进度,以弥补疫情耽误的事件;特别是中国的2000亿的投资规划,大部分都在落实中;所以疫情结束后,菲律宾的外国人将会更多,人多了,房子需求既然会更多啦,大家懂的。

2、杜特地是一个非常聪明的总统,政治手腕相当圆滑,一方面表示要做中国的一个省,说菲律宾就是中国失散多年的亲兄,还打亲情牌,说自己的外公就是华人,再加上南海的重要战略位置,我们中国对于菲律宾可谓是毫无保留的支持;

另一方面,杜特地又悄悄的向美国示好,两边不得罪,指望美国给菲律宾更多的支持,确实,美国也口头答应会给他更多的支持;

那么问题来了,现在中美关系这么敏感,菲律宾的导向就很重要,毕竟菲律宾的战略位置无可替代,中美都想争取菲律宾,所以,两个超级大国都会给到菲律宾更多的承诺与支持。

作为总统,两面讨好,完全为了民众的利益,这样的总统我觉得完全没毛病;

从房产投资角度来说,能得到两个超级大国的支持,就是非常利好的导向。

3、饱受争议的线上博彩行业,也会因为疫情的影响而更被菲律宾政府所特别需求;大家可以翻看以往的新闻,杜特地总统曾经说,我们国家现在就是要钱,哪怕去偷,去借,都要找到钱,而线上博彩向来就以来钱快而著称,大家自己可以细品一下,疫情结束后,线上博彩行业会怎样发展呢!对我们房产行业又将产生怎样的影响呢?

4、菲律宾经济发展局新上任局长卡尔.蔡荣富为标准的华人,大家想一想,聪明的总统再加上华人身份的经济发展局长,让我们对疫情结束后,菲律宾的经济发展充满想象。

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5、马尼拉作为菲律宾的首都,现在房子均价为3万人民币左右,最高房价达到7万人民币,其实根据马尼拉的人口、消费水平,租金回报,房价冲破10万应该会很快,毕竟一个国家的首都是不可替代的,而且是永久产权,零公摊套内面积,精装修交房;跟国内的含公摊面积计算,毛坯交房相比,应该将马尼拉的房价打7折再和中国相比较才合适。

6、中国经过本次疫情,再加上中美贸易战,使得很多企业损失惨重,很多企业开始寻求海外出路;

本人作为江苏商会的秘书长,最近经常接到咨询,如何在菲律宾开设独资公司,合资公司,在菲律宾哪些行业比较更容易发展等等,可以预见的是,菲律宾疫情稳定后,会有大批企业家出走到菲律宾考察寻找商机;

而中国现在有大量的小企业关闭,造成很多失业人员;海外发展,对于他们来说,也是一个不错的选择,毕竟,在菲律宾,就算不懂英文,也可以拿到高薪;只要菲律宾人多了,不管是来旅游、考察、创业、还是打工的,只要来,就会造成大量房产需求。

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综上所述,大家对于菲律宾房产走势应该有个自己的判断吧;

机会永远留给有准备的人!

机会永远会留给勇敢的人!

机会永远会留给主动的人!

下面我也将自己的人生愿望跟大家共享一下:

我是一个简单朴素的人,没有太大梦想,只想在菲律宾拥有十套房,每套房子面积30平米左右,每套年租金5万,十套就是50万人民币;然后我再找几个小菲,帮大家打理好菲律宾的房产,想买,想卖,想租都可以,一条龙服务;

而我呢,花1000元找个菲佣,花2000元找个专职驾驶员,然后我和我爱人一起想去哪里就去哪里,菲律宾有7000多个小岛,每个都美不胜收,就算我每天去一个小岛,也要将近20年才能玩遍所有小岛哦;每年定期中国菲律宾来回飞,做候鸟;

因为房子是永久产权,所以未来孩子在国内混得好了,就让她在国内,混得不好了,每年50万的永久固定收入,就给她做基本生活保障也是相当不错的。

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自己舒服,家庭幸福,孩子无忧。我追求的就是这种简单人生!

有没有相同小理想的朋友,我们可以来菲律宾做邻居哦!

最后祝所有房产投资客朋友们,或者有兴趣投资菲律宾房产的朋友们,早日打开海外财富大门,成就您的跨国商业帝国。

菲律宾地产投资——Obama

2020年6月4日下午




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程硕群控 发表于 2020-6-29 08:00:11

程硕群控 沙发

2020-6-29 08:00:11

提示: 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽
obuvujej 发表于 2020-6-29 08:20:14

obuvujej 板凳

2020-6-29 08:20:14

难得一见的好帖
HRyunding 发表于 2020-6-29 08:40:21

HRyunding 地板

2020-6-29 08:40:21

LZ真是人才
HRyunding 发表于 2020-6-29 09:05:33

HRyunding 5#

2020-6-29 09:05:33

有竞争才有进步嘛
佛系腊肉阿渡 发表于 2020-6-29 09:25:47

佛系腊肉阿渡 6#

2020-6-29 09:25:47

帮你顶下哈!!
asuhity 发表于 2020-6-29 09:45:52

asuhity 7#

2020-6-29 09:45:52

学习了,谢谢分享、、、
afse7FgrtyPeh 发表于 2020-6-29 10:05:53

afse7FgrtyPeh 8#

2020-6-29 10:05:53

写的真的很不错
Lx666888 发表于 2020-6-29 10:25:58

Lx666888 9#

2020-6-29 10:25:58

看帖回帖是美德!
程硕群控 发表于 2020-6-29 10:46:02

程硕群控 10#

2020-6-29 10:46:02

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