想在菲律宾投资买房?这些避坑干货你必须要懂

2020-7-21 10:51:06 645 50

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初默新闻6 发表于 2020-7-21 07:21:57 |阅读模式

初默新闻6 楼主

2020-7-21 07:21:57

想在菲律宾投资买房?这些避坑干货你必须要懂-1.jpg

菲律宾马尼拉城市景观
菲律宾买房前你必须要知道的菲律宾房产常识:

1 外国人买房资格及房产属性

持有护照的外国人可以合法购买符合《公寓法》的永久产权公寓,在菲律宾也称为condo。但是,需要注意的是这个公寓跟国内所谓的公寓不一样,是住宅性质跟国内的商用性质不一样。

按照规定购房者必须要登陆菲律宾,具体体现在后面需要提交出入境记录(不过,这个不是必须的,因为可以有其他途径处理一一下,我们很多客户都是没有登陆过当地的)

2 外国人怎么购买土地和别墅

东南亚私有国家对于外国人购买土地或者独栋别墅都是有限制的,这个在菲律宾也是一样的。根据CPGI-Article-3-Quote法律,外国人无权获得和拥有菲律宾土地。唯一的豁免是1935年宪法之前的收购,通过世袭继承获得的收购(如果外国人是合法或自然继承人)以及根据特殊投资者签证计划购买专门的项目。

与菲律宾公民结婚的外国人可以通过配偶获得土地,这是获得菲律宾房地产的完全合法的手段。所有文书工作均以配偶的名义进行,并且必须通过其资金支付。自然,这种安排需要双方之间牢固的关系。

外国人购买土地的另一种方法是成为购买土地的菲律宾公司的股东。同样,菲律宾法律规定,至少需要五名股东,菲律宾股东必须至少有60%。但这是一个合法的选择(新任总统罗德里戈·杜特尔特(Rodrigo Duterte)表示,提议将公司的外国所有权从目前的40%限制扩大到70%)。

外国人或外国公司对土地所有权的另一可行解决方案是长期租赁。目前允许个人和实体在最初的50年内租赁菲律宾土地。此后,外国人个人可以继续租赁25年,而外资在菲律宾成立的公司可以无限期地租赁。

注意,此处菲律宾有个值得庆幸的法律规定,那就是属于细分的联排别墅社区的财产也符合《公寓法》的资格,所以持护照外国人也是合法可购买这种联排别墅的,产权拥有跟公寓一样,即可以拥有房子的永久产权。这也算能部分满足一部分想住别墅人的梦吧。

3 外国购房者房子买卖特殊性

外国人可以购买的公寓的比率是每个项目不超过40%的份额,其他没有任何限制,这个在东南亚这些国家是最友好的。没特殊门槛,比率也控制的比较友好合理。

外国人购买的公寓转售时候跟本国人一样,均可以合法的转卖。

4 期房,现房的区别

从市场上的房产情况来看,好地段的都是现房这个没啥好有质疑的,目前在建设的期房特别是三四年后交房的期房基本位置都会差一些。目前菲律宾市场的一手房以期房为主,少部分也有现房(有些高品质开发商的高端项目会有少量现房)

期房好处是付款方式比较友好,可以长期无息分期付款,现房不管是一手新房还是二手现房对付款都有比较高的要求,基本要求三个月内付清全款的。

现房的好处除了相对的地段优势之外就是可以立即收租,菲律宾的这几年7%,8%的租金收益红利时候可以充分赚兜儿里。

从价格上来看菲律宾期房单价都普遍高于市场的现房的价格的,这是菲律宾房产的一个特点。

个人建议,有现金预算的,尽量挑选好的现房项目,现收租金是王道,而且现房单价低,投资性价比比价高。如果现金预算不够,考虑长期付款的,可以挑选期房,不过挑选期房的时候就要多花些心思了。

不过如果你是想着跟国内短炒那种,买个一年等涨转手的,我觉得请先醒醒,外国没哪个国家跟中国房子那么疯狂,再说国内的疯狂炒房的那些也都成了过去式,房产在国外算中长期投资,请理性看待。

5 公寓短租是否合法

很多在泰国买过房子的客户都会问我这个问题,今天特意统一回复一下,据我所知,菲律宾目前应该没有出台什么政策法律说短租是违法的,这个跟泰国不一样。但是据我所知,菲律宾有些公寓不能短租,这个你买的时候如果开发商或者物业没有特殊说明都是可以短租的。

6 公寓房子属性及其面积计算

菲律宾的公寓房子是永久产权的,是无公摊面积的,不过阳台是算面积的。

菲房开发商级别之分


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菲律宾的开发商也分不同level的。就跟泰国开发商分豪宅开发商(land and house,Raimond Land,Sansiri),高端(Pruksa,Noble,origin),中高端(Ananda,AP),中低端(Supalai)类似。菲律宾90%的土地掌握在前十大开发商手里,菲律宾人买房尤其非常看重开发商,基本只买前十大开发商的盘,特别是其中高端好品质的开发商开发的项目。这里主要给大家介绍主流的这几个阶段的开发商,有其他想了解的可以留言。

1 高端开发商

Ayala Land 地主,财大气粗

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Ayala Land

180年历史的开发商阿亚拉地产AYALA,因为囤的地最多,是菲律宾最大地主,他家房子主要分三个档次,一线阿亚拉premier,二线alveo,三线avida. premier系列属于豪宅系列主要是土豪自住,多是菲律宾的政要明星。高端系列alveo主要是菲律宾的富裕阶层,事业有成的商业人士或者收入好的企业高管。中端系列avida价格比较亲民,针对的是年轻年白领,有追求的年轻人买不起二线的情况下。阿亚拉地产作为最大的开发商有比较强的造城能力,整体规划和新区开发。阿亚拉的房子最好的两个系列的品质和颜值都算比较好。

Rockwell 独居个性的高端

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Rockwell makati

Rockwell开发商也是豪宅开发商里面的典范,属于比较小众的高端,谈到马尼拉的富人区,在makati rockwell社区是在makati非常有知名度的富人社区,肯定要makati rockwell有个大的社区,环境是非常好的,特别像国内碧云国际社区的感觉,我当时到马尼拉看到rockwell的环境让我印象非常深刻。这边的物业管理也比较好,住宅区一般外面人是不许进入的。makati rockwell社区里面住的非富即贵,还有很多国际友人居住在里面。rockwell的价格比较高。rockwell的土地积累也不是特别多。

Century Properties 品牌为王,最美社区缔造者

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century city

Century Properties(世纪地产)专注于高端,中高端住宅创新设计开发,于1986年成立,现有员工3000多人,在美国,英国,加拿大等50个国家设立有12个国际办事处设有营销代表。其豪华系列产品都是跟国际一线品牌合作,像阿玛尼,范思哲,特朗普集团等。跟Ayala、SM这种名气大的地产集团相比,Century更加低调内敛。

它家是菲律宾最注重创新设计的一个开发商,很多项目都有欧美大牌设计师参与,每个项目基本都获得过设计大奖,因此,他家项目各个都是精品,社区环境配套做的都很漂亮,在当地也是家喻户晓,例如Trump Tower,Milano,Gramercy,Century Spire,Acqua, Azure等。特别是其在makati缔造的世纪城Century city社区。

世纪地产除了高品质的开发能力,还拥有菲律宾一流的物业公司Siglo Suites,给业主和租客们提供专业贴心全面的物业管理服务。像Ayala,BDO这些知名顶级企业都有让这家物业公司帮忙管理物业。他家的物业管理非常严,一般陌生人很难进入项目的,门口保安查的非常严,之前被硬生生拦过好多次。如果硬要说一个他家的缺点,物业费这个算他家唯一的缺点。不过大品牌好物业贵点儿有它的道理。

SHANGRILA 大名在外

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rise

香格里拉,这个名字在中国如雷贯耳,一听这个名字大家都觉得代表高大上。之前去看过shangrila的一个项目,造的确实算高大上。但是于其是它是开发商,我觉得它的独有优势是在它的品牌而不在建造本身,因为其实香格里拉在菲律宾是没有自己的建筑团队,他们的项目都是外包给其他的建筑商。外包建筑团队会导致项目的交付不能准时完成,所以他们家的项目很多都会延期交付,迟到个1-2年是常事儿。另外他们的项目也比较少,也没太多土地储备。

2 中端开发商

SMDC 最擅长营销的开发商

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SMDC是菲律宾经济实力最强的SM集团的旗下的房产公司,菲律宾华裔前首富施至诚的家业,因为是华裔血统,所以SMDC也是菲律宾所有开发商里面最会做市场营销,最懂国人营销套路的开发商。所以在国内,只要是了解过菲律宾房子的,十个人中就有十个人听过这家开发商。

SMDC的房子最大的特点是周边的配套,因为SMDC的房子基本都会对配备SM商超,通过配套来卖房是其一大特色。当然付款方式也比较好,早几年有零首付房子,加上语言沟通容易,国内早期炒房客买的最多的就是SMDC的盘。所以市场上抛出来楼花最多的也是这家的盘。

SMDC项目特点密集度太高,购买者的居住体验和舒适度可想而知。高端房产一层14-16户,正常房产一层30户,SMDC的70-120户一层的常事。这个密集度,炒房,出租的多竞争者太多。一谈到他家品质,基本大家都是心知肚明的,出过好几次坍塌问题。

他家新盘不太建议买期房,因为溢价比较严重。如果要买他家的建议去找找前两年位置比较好的转楼花的低于市场价的单元,买来出租还算可以。不过这种的升值能力就不要想太多。

Mega World 中规中矩

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美嘉是当地市值前三的开发商,土地储备也是非常多,同样有着华人血统的美嘉,其特点跟SMDC有些相似,也擅长于建造大规模的社区。它也分几个品牌系列,一线品牌mega world,二线品牌empire east。

美嘉的品质整体比SMDC稍微好一点点,其密集度一般一层30户,比SMDC居住舒适度好很多。

不过美嘉楼盘近几年被包盘现象比较明显,也就是某公司把Mega world楼盘的外国人名额全部买下来,跟开发商谈一个折扣,然后摁着慢慢卖……在菲律宾其实好的楼盘很多开发商一般不会轻易让中国人做包销的。

mega world对于炒房客来说还有个问题,就是昂贵的更名费,一线品牌转名费30万比索,二线品牌转名费75000比索。炒楼花的朋友们你需要保证你和中介利润的前提下,还得能赚出来更名费的钱,还有就是最近转卖政策有时候再临近交房时不让转,这种LM操作让炒房客也有忌惮。

Ortigas 背靠Ayala,独辟蹊径

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奥提格斯,是一个菲律宾西班牙后裔家族,这个家族已经有100多年的历史,是雄踞马尼拉Ortigas区域的一大地主,虽然比不上Ayala,以及在makati,BGC前两大CBD的大地主们,在Ortigas算是主宰者,是Ortigas区域的造城者。它开发的项目主要遍布在 Ortigas区域,有5个大型商业综合体。代表作是capitalcommens附近的IMPERIUM,HAMILTON,MAVEN.号称Ayala 有小股参与,因此项目价格也都挺高的。不过说实话,价格不低的情况下,如果大家只是因为alaya所谓的股份参与就钟情于它,实在犯不着,直接找Ayala即可。如果喜欢Ortiags主城区的位置发展的,可以有选择性的挑选项目。

Robinson 品质良心

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同样也拥有华人血统的罗宾逊成立于1980年,以商业项目开发而闻名,凭借44个已建成并运营的购物中心项目,通过商场提高项目溢价。RLC有4个独特的住宅房地产品牌名称 - 罗宾逊卢克西,罗宾逊住宅,罗宾逊社区和罗宾逊家园,有点类似国内的万达的意思,做商场,然后通过商业提升房地产溢价。这跟SMDC有些像,做社区做生活,通过创建一个无缝融合住宅、工作空间和生活方式中心的社区来提高生活空间的标准。不过跟SMDC相比,罗宾逊房子的品质好太多了感觉,算良心开发商。个人觉得是中端开发商里面品质做的比较好的。

最近也在考虑进军高端系列,也与香格里拉有新的豪华系列合作在BGC,但是目前土地储备较少,没什么太多的土地持续地开发。从几个以往打交道的客户们反馈来看,开发商内部办事效率比较慢,内部有些乱,中国人对接会比较费劲儿些。

3 低端开发商

DMCI 一流建筑,三流的地段

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DMCI算得上一家优秀的建筑公司,这个公司特别像国内的“中建集团”,它本身是建筑商,建设公司,主要业务是工程方面,开发并不是他们的强项。建造质量还是可以的,也是它家唯一的骄傲。但是为啥算低端开发商的,主要原因地段是硬伤,在城市最核心的位置确实很难看到DMCI项目的身影,它们通常都距离核心位置有一定距离,抱着一级开发商的大腿,在周边拿地。周边环境糟糕,不是工厂就是贫民窟的周边。它家选址被很多人吐槽,PRISMA.LUMIER(据说是建在红色地震带上),凯园KAI GARDEN.INFINA(建在贫民窟),比如BRIXTON.FAIRLANE(化工厂仓库区,周围大卡车跑跑不停)(为啥总是拿这种地呢?这个是有非常有意思的根本原因,想听故事的私信我给你讲)。

DMCI价格比较便宜,这是它的一个比较大的优势,在当地也有一部分消费群体。

国内买DMCI盘的人不多,不过我确实也遇到过少部分买家被中介忽悠买了他家盘找我来抛,哭诉的样子。买房子特别在菲律宾地段很重要,周边环境也很重要,因为一墙之隔可能就是贫民窟。这种房子就算便宜十几万给我,零首付,我也不太会考虑。因为我这个人死脑筋,就认一个死理儿“便宜没好货”!

Vista Land 专注经济,中低端市场

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VISTALAND是菲律宾最大的住宅建筑开发商之一,于2007年成立。旗下有五个分支,布列塔尼Brittany,亚洲皇冠Crown Asia,菲律宾社区Communities Philippines,美拉地产,Camella Homes以及Vista Residences. 专注做中低端品质的项目。政治背景十分强大,菲律宾人也许不知道DMCI,但大多知道VISTA LAND。

把它算在低端,是因为它的强弱项正好跟DMCI反着, 跟DMCI的三流地段比Vista的地段都还算不错,差就差在鸡肋的房屋设计和房屋质量,墙壁用料,隔音都比较差,室内交付标准质量显得都很薄弱。这也跟市面上的经济型房的level相一致的,经济型,中低端房会相对都对品质要求会低一些。

对品质要求不高的亲,也可以看看他家地段好的项目。同样这种都是以吃租为主,后期转售难度有些大,保值升值能力一般。




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全部回复50

东东支付 发表于 2020-7-21 08:10:34

东东支付 沙发

2020-7-21 08:10:34

我是个凑数的。。。
Lx666888 发表于 2020-7-21 08:30:37

Lx666888 板凳

2020-7-21 08:30:37

好帖,来顶下
HRyunding 发表于 2020-7-21 08:50:39

HRyunding 地板

2020-7-21 08:50:39

前排支持下分享
东东支付 发表于 2020-7-21 09:10:42

东东支付 5#

2020-7-21 09:10:42

前排支持下
佛系腊肉阿渡 发表于 2020-7-21 09:30:44

佛系腊肉阿渡 6#

2020-7-21 09:30:44

LZ说的很不错
Lx666888 发表于 2020-7-21 09:50:58

Lx666888 7#

2020-7-21 09:50:58

LZ真是人才
东东支付 发表于 2020-7-21 10:11:02

东东支付 8#

2020-7-21 10:11:02

真是 收益 匪浅
asuhity 发表于 2020-7-21 10:31:05

asuhity 9#

2020-7-21 10:31:05

过来看看的
东东支付 发表于 2020-7-21 10:51:06

东东支付 10#

2020-7-21 10:51:06

不错不错,很好哦

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