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初默新闻6

为什么选择马尼拉？

菲律宾第一大城市便是马尼拉大都会（Metro Manila，后续简称“马尼拉”），乃以马尼拉市为核心，涵盖周边15个城市及1个自治市的大型都会区（见下图）；在行政上，划归为国家首都区（National Capital Region，缩写 NCR），简称首都区。

根据EIU（经济学人智库）报告，大马尼拉（包括马尼拉大都会和邻近省份城市化区域）人口从2015年的2300多万预计增长到2030年的2900多万。



马尼拉是菲律宾的政治、经济、文化、教育中心，也是全世界最具国际化、最多元化的城市之一，被人们称为“亚洲的纽约”。全球最著名的城市评级机构之一，GaWC在2018年底发布了2018世界城市名册。

GaWC以其独特视角对城市进行Alpha，Beta，Gamma，Sufficiency（+/-）划分（即：全球一二三四线），以表明城市在全球化经济中的位置及融入度，其中Alpha+包括了香港、北京、上海，Alpha包括了台北、广州，Alpha-包括了马尼拉、深圳。



通过上图不难发现，与国内一线城市相比，马尼拉的人口密度是上海的5倍，香港的3倍，深圳的2倍，可见人地矛盾之大，供需关系紧张带来的就是房租高、房价涨，这是什么概念呢？

以香港为例，春节期间在家看了20190127期《新相亲大会》，第二个女嘉宾在香港做搬运工，引起现场热议，她自述香港住5平米的房子，月租6000多港币。而马尼拉以56%的香港面积承载着1.7倍的香港人口，如此看来，马尼拉的高租金回报率及房价的增长也就不足为奇。



上图为菲律宾中央银行统计，自2011年开始，在马尼拉的Makati CBD三居室房价已连续上涨8年。



上图为Global Property Guide统计，可以发现马尼拉主要商务区的租金回报率是6.11%-8.91%，北上广深的租金回报率普遍不到2%，即100万RMB的房子，北上广深每年租金不到2万RMB，而在马尼拉是6.11万-8.91万RMB。

据高力国际（Colliers International，全球知名的房地产服务机构）分析，马尼拉2018年的空置率在11%，并预测2019年-2021年也将维持在这个水平。未来马尼拉的房屋入住率稳定在近90%的水平，比国内很多城市的入住率都要高。

【菲律宾马尼拉与中国大陆房产对比：11大优势】



在马尼拉怎么选板块？

如果已经确定在一个城市买房，那么接下来最重要的是考察不同楼盘的区位和板块了。在上面的Google Map中，马尼拉有三大黄金投资区，分别是：



（1）Makati CBD（马卡蒂中心商务区），马尼拉大都会第一中心商务区，位于Makati市内；菲律宾的金融中心，众多银行总部，老牌CBD。

（2）Ortigas Center（奥提加斯中心），马尼拉大都会第二中心商务区，位于Pasig、Mandaluyong、Quezon City三个城市交界处；聚集BPO产业。

（3）BGC（Bonifacio Global City，博尼法西奥环球城），新兴商务区，位于Taguig市内；聚集新经济产业，跨国公司较多，街区环境堪比新加坡。



Makati CBD位于Makati市区心脏位置，也是东南亚知名的商业区，摩天大楼林立，拥有菲律宾最高办公大楼PBCom Tower以及“菲律宾华尔街”之称的阿亚拉大道。多家菲律宾本土行业巨头总部坐落在此，包括阿亚拉公司、美加公司、菲律宾交通银行、菲律宾群岛银行等。

有一百多家跨国公司在此设立地区总部和业务，如宝洁、英特尔、微软、雀巢、庄臣、壳牌、埃森哲等，还有一些跨国公司的呼叫中心以及部分菲律宾顶尖大学。



Ortigas Center聚集了许多商场、办公室、摩天大楼、夜生活酒吧、餐厅等,如亚洲开发银行总部、Oakwood Premier公寓酒店、香格里拉酒店、生力公司总部（菲律宾本土最大的跨国公司，龙头产品是“生力啤酒”）、Jollibee食品公司总部（Jollibee是菲律宾本土快餐连锁店，类似肯德基，在马尼拉随处可见）、SM Megamall（菲律宾本土最大的商场之一），附近的医疗城（TMC）是国际认证联合委员会认可的三家医院之一。



BGC，2003年由Ayala和Evergreen联合开发并运营，作为新发展起来的商业区，该区有完整的规划，交通和绿化都属一流，商业设施齐全，类似上海浦东新区的陆家嘴，进入BGC有来到新加坡的感觉。许多跨国公司以及新加坡、挪威、英国、韩国大使馆选址于此，菲律宾证券交易所搬迁至此，并有多所国际学校和本地学校。
在马尼拉怎么买房？

【购房政策】

外国人购房在菲律宾受法律保护，外国人与本国人购房政策的主要区别是：

1.单个楼盘中外国人只能购买40%房源

2.外国人只能购买公寓（即高层住宅楼），不能购买带土地的房屋（如别墅，但有其他方法）

【付款方式】

1.现房：需一次付清（可贷款）

2.期房：菲律宾房屋建设一般约5年时间，首付可分期到交房前，一般是3-5年，开发商交房时需一次性付清尾款（可贷款），具体分期方式不同的开发商不同，不同的楼盘甚至不同的楼层也不同。常见的2种分期方式如下：

（1）先支付首付，尾款分期支付（比如首付30%先支付，30%分60个月支付，剩余40%交房时一次性付清）；

（2）首付直接分期（即0首付），交房时一次性支付尾款（比如首付20%分60个月支付，剩余80%尾款5年后交房时一次性支付）。

一个楼盘可能有多种付款方式，不同的付款方式会享受不同的折扣。另外，菲律宾允许在交房前将房屋转让，即炒楼花，这就具备了杠杆操作空间；但风险与收益并存，加杠杆请谨慎评估自身的风险承受能力，量力而行。



其他税费（即杂费）：不同开发商可能不同，一般5%-7%，主要包括印花税、转让税、注册费、水电表押金、环境基金、房产税、物业费等。

期房转卖：看开发商规定，大部分开发商是更名费的形式，因为还没交房，也没办房产证，买卖双方找开发商更名登记即可；但开发商Ayala的期房转卖需按正常的二手房转卖来处理并交税。



【交流咨询】

全文逻辑是“为什么选择东南亚→为什么选择菲律宾→为什么选择马尼拉→在马尼拉怎么选板块→在马尼拉怎么买房”。

所有数据来自世界银行、东盟、国内政府和相关部门、Wikipedia（维基百科）、WEF（世界经济论坛）、野村控股、Global Property Guide（全球房产指南）、EIU（经济学人智库）、GaWC（全球化与世界级城市研究小组与网络）等权威机构以及实地考察。

作为一名菲律宾投资者，我很乐意与大家一同分享关于菲律宾房产投资的任何问题，如果您有任何问题和建议，欢迎您在后台给我留言。

HRyunding

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我是个凑数的。。。

obuvujej

看帖回帖是美德！

佛系腊肉阿渡

不错不错，楼主您辛苦了。。。