遭遇"黑天鹅",菲律宾经济连续两季下滑,楼市是灾难还是机遇?

2020-9-10 10:40:53 201 50

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初默新闻6 发表于 2020-9-10 07:04:34 |阅读模式

初默新闻6 楼主

2020-9-10 07:04:34

理工科偏爱用数据说话,这篇开头还是跟大伙儿分享一些有趣的数据!

全球最权威的世界城市评级机构的GaWC于8月21号发布了最新的世界城市排名 ——《世界城市名册2020》!

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世界城市名册2020年评定结果

该评定自2000年开始以来每2/4年进行一次,通过量化城市在金融、广告、法律、会计、管理咨询五大行业的全球连通,将城市划分为Alpha、Beta、Gamma、Sufficiency四个等级,下设特强(++)、强(+)、中(/)、弱(-),以表明城市在全球高端生产服务网络中的地位及融入度。因不受其他因素干扰的客观性被誉为最权威世界城市排名

在世界公认权威的2020世界城市排名中,菲律宾马尼拉、中国深圳、中国台北、美国旧金山、韩国首尔、泰国曼谷等城市均处在第一等级城市的Alpha-级别。中国上海、中国北京、中国香港、日本东京、新加坡都处在第一等级城市Alpha+级别。 其中最引人注目的,是已持续饱受8个月疫情的菲律宾马尼拉凭实力入选第一等级城市,而且已经连续两次超过中国深圳,自从2016年首次入选世界一线城市到目前已连续3次入选(深圳入选Alpha级别2次)。疫情下马尼拉的超越非同一般!

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世界城市名册2016年评定结果

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世界城市名册2018年评定结果

圈内外很多人又开始讨论起马尼拉这个热点城市,去过当地的有些了解的人依然对这个充满活力的城市信心满满,期待疫情之后满血复活,卷土重来,没去过的人也对这个充满传奇色彩”天堂地狱并存“的城市充满期待,期待疫情之后能早日踏上那片土地,一睹其风采;也有一些没去过却对这个传言中的矛盾城市充满着畏惧,不敢触及;也有一些打算扎根当地,却对迟迟不肯退场疫情下的很多不确定性充满了担忧。。。。那么还在疫情苦苦挣扎下的菲律宾的现状到底是什么样的呢?

菲律宾现状


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马尼拉城市景观
    疫情现状

菲律宾疫情防控早在今年2月初就开始实施外国人入境管控,3月中旬到5月31号实施第一次封城。算是疫情防控比较积极的国家。不过这场突如其来的疫情“黑天鹅”,对菲律宾来说实在是比预想的要难,马尼拉2400万庞大人口,超高人口密集度(国内最高人口密度深圳的近5倍), 检测水平有限、检测覆盖率不足、宽松的封城执行率等原因,还是没能成功控制疫情的扩散,目前的确诊人数在菲律宾依然每天以千数单位稳步增加,目前已经突破了24万人次。

个人看法,菲律宾政府为了恢复经济应该不太会再实施严控了,对疫情处理菲国更多期待疫苗的到来,对内趋向于欧美式的自我免疫,疫情不太会在短期内得到控制,估计今年要想登陆菲律宾的可能性比较小(除非疫苗能短期大规模量产出来,当地人能接种上)。
    经济现状

根据8月6日菲律宾政府公布的数据,2020年第二季度Q2经济萎缩创纪录的16.5%的速度,为1981年以来的最低水平。上半年国内生产总值(GDP)下降了9%,企业关闭以及加强社区检疫期间收入减少,家庭消费和私营部门投资大幅下降。工业和服务业的收缩最大,分别为22.9%和15.8%。

菲律宾中央银行(BSP)9月3号表示,前五个月外国直接投资净流入从去年同期的31.96亿美元下降25.6%,至23.79亿美元。不过一切在慢慢恢复的趋势,BSP数据显示,5月份外国直接投资净流入从一年前的2.8亿美元增长43.9%至3.99亿美元。这也表明经济从连续三个月的低迷中恢复过来。菲律宾中央银行表示,由于非居民对股权资本和债务工具的净投资增加,本月的外国直接投资表现较去年同期有所增强。债务工具的净投资在5月份增长了40.8%,从去年同期的1.68亿美元增至2.36亿美元。股权资本配售也从8.1亿美元增至8000万美元,增幅8.1%,股本注资主要来自日本,新加坡和美国,这些国家实施了逐步放松遏制措施。这些资金主要投资于制造业,金融,保险和房地产。

个人觉得:疫情期间,菲律宾由于很早进行了出入境控制,封城处理,很多企业,商业,消费等均陷入了比较长的停滞状态,因此也导致了很多小企业关闭,失业人数增加,经济收入减少,同时由于疫情期间政府不停的发放民众经济补助政府的财务也是捉襟见肘,也加重了外债借贷,这是菲律宾自从08年以来经济最糟糕的一年。政府目前也是重点放在着手计划施行有效的经济恢复刺激政策。为了逐步恢复经济,政府已经于9月1号开始将很多原本禁止的商业场所正式对外开放运营。9月中旬开始很多国内旅游胜地也重新对内开放旅游。同时也计划开放更多有优势的对外企业的进驻的政策以吸引外资进入,旅游重振也是政府的另一个重中之重,计划在2021年启动357亿比索的旅游业发展计划。触底反弹,经过最黑暗的时候接下来就是迎接黎明阳光到来。这也随之会带来更多的机会。
    房产市场现状

疫情影响下,菲律宾目前房产市场的现状如何呢?根据菲律宾Lamudi的“住宅市场展望”,对商业至住宅地产行业的综合浏览量调查显示,公寓在2020年有一个良好的开端,部分原因是结转了2019年对房地产投资感兴趣的买家(这也跟前一段时间我的一篇关于Q2报告的文章里面有关于:“莱坊国际房价指数报告,菲律宾首都马尼拉今年Q1的房价比去年Q1同比增长了22%,全球排名第一”的数据相吻合)。在疫情ECQ期间较公寓年初的强劲表现略有下降,询盘、成交量均有明显下降。

作为菲律宾地产界头把交椅的阿亚拉地产,在其八月份的一次报告中透漏,上半年净收入45亿比索,年比下降70%。营业收入也下降50%至412亿比索。来自地产开发的营收总计249亿比索,下降58%,主要归因于预定的项目下降和建筑活动的暂停。(到目前为止,长达8个月的疫情仍然处于一般性封锁状态,这期间菲律宾经历了两次封城(3.15~5.31, 8.4~8.18)。由于疫情带来的已发售项目的停工、新项目发售计划的暂缓、本地主流购房客的经济收入的减少、外国投资客由于外国人入境禁止、疫情封城对本地外出看房和外国人购房战线时间拉长等众多购房因素。长达8个月的疫情对菲律宾的房地产市场销售业绩影响是非常大的)

一手房市场,开发商们为了尽快回笼资金,也纷纷出台了疫情期促销政策:减少首付比率、延长付款周期、提高中介代理佣金、降低房屋售卖价格(这在全球算是普遍现象,国内疫情前期开始已经有开发商降价、像泰国、马来、柬埔寨、澳洲、加拿大等其他国家也都是普遍降价促销)。一手新房现在makati,BGC基本没什么盘,大部分都在Ortigas、Pasay、Quezon会比较多一些。而且前两大CBD的单价也是比较高的,如果考虑一手盘并且预算不高的亲们可以在Ortigas、Quezon挑挑好盘,乘着这个特殊的买方市场时期,可以享受到优惠期价格或者是跟开发商谈条件的机会,算是很优秀的低点进场。

二手房市场,跟一手房相比的好处是可以在makati,BGC挑到些位置不错的房子。根据Lamudi之前地产走势报告中指明,疫情期间,马尼拉CBD的物业仍然是最受房地产投资者欢迎的区域。并且对于寻求投资收益的投资者来说,位置、功能性、娱乐设施的存在一直是他们在2020年购买财产的主要考虑因素。不过地段越好也就意味着价格越高,所以这些地段的很多品质不错的房子的价格会比一手房市场的价格要高一些。而且二手房付款要求相对高些,很多需要一次性付款。

二手房主要分为以下两种:一种是炒楼老板们手里房源,之前手里囤的未交房的房源;一种是个体单元买家(本地/外国)已交房的现房房源。第一种炒楼老板们手里的批量房源,因为月供资金出问题或者快交房到付尾款时候,急着把手头的房源抛出来,会有很多低于市场价的房子,但是这种类型的房子在挑选的时候需要格外当地,最好能有个有职业操守懂市场的人帮你挑,因为这种房源很多项目是专门给外国炒房客准备的,挑的不好不是捡漏是买到烫手芋头,因为很多盘本地人碰都不碰。第二种个体单元二手房,这种类型的房子基本没降价,保持正常二手市场价格走势,有些地段好的知名的房子依然逆流稳健上涨。没办法地段品质都好的房子保值能力就是强,抗跌抗风险。因此,二手市场只要有预算而且资金ready的,找个专业靠谱的人帮忙还是可以捡到不错的漏,挖到不错的宝藏。

租赁市场,由于菲律宾从年初开始对外国人入境的限制,加上疫情让很多外国人回流部分回国,因此租金整体均有所下滑,空置率有小部分上升。不过Makati,BGC因为有金融、BPO、制造业、制药等几大产业支撑,受到的影响相对小一些,空置率大概出现10%左右的增加,租金约下降10%左右; Ortigas因为也有部分金融、BPO等产业支撑,空置率约12%左右的增加,租金下降约12%左右;Pasay因为大部分是国人天下,疫情入境没过得去的,再加上非法菠菜打击导致人员回流等导致空置率上升22%,租金下滑35%左右。(经历了这次疫情虽然很不幸,但是我觉得也正好给了一个让大家更清楚的看到一些事实的机会。根据上述的价格、租金、空置率的波动不难看出,区域地段对于投资收益的影响,这也是之前一直不太建议大家选pasay项目的原因)

根据Lamudi的市场调查数据显示,尽管目前房产成交量有所下降,房产寻求者们的兴趣相对稳定,咨询者数量依然很高。据调查,在ECQ之前的1月至3月初,待售房地产在Lamudi的浏览量约为63-66%,出租房地产的浏览量也有53- 63%。在ECQ期间,购房者的兴趣上升到68-74%,同时寻求房地产的人也继续进行查询,在ECQ期间,平台上的查询量占了将近56%。很多房地产寻求者是处于观望状态。有34%的被调查寻求房地产的人正在考虑在未来一年或更长时间内购买房屋,另外34%的人正在考虑在6-12个月内购买房屋,约22%的人希望保留他们的时间表开放。因此这种成交下降更多的是购房需求被延期满足。根据市场预估随着疫情结束,不仅开发商们憋了近一年的委屈要发泄出来,观望等待了这么长时间的消费者们也要发泄出来了,所以,疫情结束预估菲律宾房产还是很大程度会出现报复性反弹。

巴菲特说过一句经典的投资语录:如果我们有坚定的长期投资期望,那么短期的价格波动对我们毫无意义。房地产本身是偏中长期投资的产品。房子作为固定资产,因其抗贬值,抗通货膨胀等特性,仍然是危机期间的避风港。由于疫情,今年各国经济都陷入空前的低谷期,寻求资产保值,稳健投资的绝大部分人还是大把大把的在各处买房。今年,在我看来这次”黑天鹅是一次楼市入场的机遇,给了投资者很好的抄底机会


菲律宾未来



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    大建特建计划强势恢复——经济复苏强心针

大家耳熟能详的“大建特建计划”是老杜一上台就大力提倡的经济腾飞计划。去过马尼拉的都知道菲律宾的交通情况是很让人内伤,菲律宾的经济发展很大程度被不堪的基建严重阻碍。特别是在马尼拉,很多人上班花费在路上的通勤时间得三四个小时。这么低的工作时效确实很难快速创造价值。老杜也是对此是深恶痛绝,一门心思大力搞基建发展。

“大建特建”在老杜带领下一直稳健的推进100个旗舰项目方案,46个方案在执行中,50个的目标是在杜特尔特总统在2022年完工。根据菲律宾经济团队8月最新的消息,“大建特建”旗舰项目计划删除8个没成型的方案,增加13个有助于疫情后经济复苏的项目,包括4个信息通信科技(ICT)项目,5个水利项目,3个交通项目,1个公共健康类项目。

乘着“一带一路”的东风,去年“一带一路” 论坛,菲中两国企业签署19项商业协议,菲国拿到了120亿美金的中国投资合作,主要涉及基础设施、食品、电信(中国电信项目)、数字产业(华为、阿里等知名企业项目)、农产品、旅游经济和工业园区的开发。围绕这120亿美金衍生出的合作投资超过1000亿美金,这给中菲企业都带来巨大的商机,为菲律宾的经济起飞添足燃料。

疫情期间虽然很多工程进度变缓慢,财政捉襟见肘,但是依然没有改变菲律宾“大建特建计划”的恢复和执行。在8月初针对经济恢复刺激方案会议上,决定持续加大“大建特建”来快速恢复经济。其中,菲律宾运输部DOTR计划将投入1229亿比索预算来大力发展国家的基础建设交通网络

八月底议会上杜特尔特总统再次表明,预算中将有1063亿比索(占86.5%)用来对国家铁路系统的现代化建设。计划预留346亿比索用于实施马尼拉地铁项目的第一阶段。耗资3,550亿比索的提案将在奎松市,帕西格,马卡蒂,塔吉格等拥有15个车站。这条长达36公里的地铁线预计每天可为370,000名乘客提供服务。预计2022年将有三个站的部分运行,2025年将全面运行。计划用31亿比索用于地铁3号线的修复和维护。还将拨出30亿比索用于菲律宾国家铁路公司-南长途运输项目。大约2亿比索将用于海上基础设施计划。

“Build Build Build计划”预计将在明年创造14万至220,00个额外工作机会。大建特建计划将为振兴经济增长和增加就业做出巨大的贡献。

    新经济改革加速经济复苏

菲律宾工商会(PCCI)高级官员总裁Benedicto Yujuico在8月底的线上会议上说,经济改革将帮助该国在大流行中迅速复苏。

为了让菲律宾从疫情经济大萧条中快速复苏,老杜从2020年3月份就紧急提出了多个经济刺激法案,《经济加速复苏和投资刺激法案》、《企业恢复和企业税收激励法》,这一系列的经济恢复计划,企业税收奖励方案,旨在开放经济,开放企业,旨在刺激企业和消费者参与经济活动,刺激经济反弹。

坊间有猜测,经济恢复计划,将放开某些产业企业外国人控股的限制,将放开对特殊贡献投资客的土地所有权权限的限制等。。。确实,疫情一战还没结束,菲律宾确实财库快见底了,迫切需要吸纳大量外资进入,需要快速回血,这个时候应该会放出很多利好政策出来,如果正如一切所说的那样,利好出台后,会涌入一大波投资者进入这个市场,那就是一波妥妥的触底反弹,优美的谷底上升曲线。。。。。。

    菠菜行业正规化——经济复苏新润滑剂

菠菜产业一直菲律宾的话题王,是个备受争议,让很多人又爱又恨的存在。前一段时间菠菜巨头太阳城和AG亚游离开菲律宾的传言沸沸扬扬,很多人在庆幸的同时又开始担忧菲律宾能否保持以往的高租金。

首先在这里还是想再跟大家说一下,菠菜产业对菲律宾整体房产市场来说影响没有你们想象的那么夸大。但是,像帕塞和帕拉纳克靠近湾区的版块由于完全依赖菠菜产业,所以跟菠菜产业联动性非常大,一毁俱毁一荣俱荣。然而,对于Makati,BGC, Ortigas三大CBD来讲,因为有金融、BPO、制药、制造业等其他很多产业支撑,受到菠菜产业的影响都比较小。

其实,前面菠菜巨头撤离事件另有它文,从圈内人士了解到,早前太阳城集团收购菲律宾上市公司阳光信托(Suntrust Home Developers Inc.)多数股权。今年6月SunTrust已获得菲律宾证券交易委员会的批准,将其主营业务更改为旅游相关的业务,将允许SunTrust作为菲律宾主酒店娱乐场之经营商及管理人专注于旅游相关业务,与集团扩展其于东南亚地区旅游相关业务的目标一致。该公司将参与吴聪满家族名下Westsidecity Resorts World综合娱乐项目(购物中心、剧院、餐厅、购物街、2000间酒店客房等综合娱乐中心)的运营。

早在去年,Westsidecity Resorts World和安德集团、云顶香港的合资企业的Travllers International Hotel Group Inc. 已将酒店娱乐综合出租给阳光信托进行开发,并任命该公司作为其唯一、独家运营商和管理方。

这种行业的转变说明了很多菠菜巨头早已布局到旅游和综合度假村产业,他们不仅不会退出,反而通过转型扩张为更好的模式生存下去。

根据9月7号的菲国新闻报道,菲律宾娱乐BC公司(PAGCOR)表示,目前在建的两个离岸BC中心(POGO)即将完工,日后部分菲离岸BC运营商将陆续转移过去(这些区域目前都在马尼拉外的城市)。这意味着菠菜行业将会进入更有序更规范的管理,这将会在某种程度上减少该行业带来的负面影响(正规菠菜大中型公司能更规范更好的发展,非法的小型菠菜公司将会逐渐退出舞台)。




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程硕群控 发表于 2020-9-10 08:00:26

程硕群控 沙发

2020-9-10 08:00:26

提示: 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽
程硕群控 发表于 2020-9-10 08:20:30

程硕群控 板凳

2020-9-10 08:20:30

提示: 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽
asuhity 发表于 2020-9-10 08:40:34

asuhity 地板

2020-9-10 08:40:34

相当不错,感谢无私分享精神!
obuvujej 发表于 2020-9-10 09:00:36

obuvujej 5#

2020-9-10 09:00:36

支持一下
afse7FgrtyPeh 发表于 2020-9-10 09:20:39

afse7FgrtyPeh 6#

2020-9-10 09:20:39

我是个凑数的。。。
243701963qq 发表于 2020-9-10 09:40:43

243701963qq 7#

2020-9-10 09:40:43

我是个凑数的。。。
柬菲财神科技 发表于 2020-9-10 10:00:46

柬菲财神科技 8#

2020-9-10 10:00:46

帮帮顶顶!!
sher18Kl1Ewy 发表于 2020-9-10 10:20:47

sher18Kl1Ewy 9#

2020-9-10 10:20:47

LZ真是人才
柬菲财神科技 发表于 2020-9-10 10:40:53

柬菲财神科技 10#

2020-9-10 10:40:53

相当不错,感谢无私分享精神!

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