菲律宾购房避坑保值秘籍,让你投资无忧

2020-9-24 10:21:44 211 50

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初默新闻6 发表于 2020-9-24 07:07:25 |阅读模式

初默新闻6 楼主

2020-9-24 07:07:25

在买房过程中,总会有这样那样的陷阱。尤其是投资海外房产,在不够了解房地产市场的情况下,如何投资低风险高保值高增值的房产呢?为此,小编为大家献上这份菲律宾购房保值秘籍,让你投资菲律宾房产无忧!
01
菲律宾房产常见的那些坑
A 买到的不是永久产权证
不是说菲律宾的房产是永久产权吗?为什么拿不到产权证呢?最初听说M akati维多利亚大楼没有房产证时,我相当吃惊。后来和本地华侨了解多了,才知道,不少楼盘都有投资者拿不到房产证。

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菲律宾房子产权分为两种:永久产权(Freehold)和租赁产权(Leasehold),只有永久产权的公寓才能办理房产证。所谓“租赁产权”,是指开发商将公寓的使用权租赁给你,根本就无法办理房产证。
菲律宾法律规定,外国人可以拥有永久产权(不像国内有70年的限制),但是:同一个住宅项目,外国人的占有率不能超过40%(阿亚拉地产是同一个国家不能超过10%)。一些受外国人追捧的楼盘,在超过40%的限额后,开发商为了继续出售给外国人,就只能将公寓的使用权租赁给买家,这样就产生了只针对外国人的所谓Leasehold(租赁产权)。如果购房者是菲律宾人,可以转成Freehold永久产权。
温馨提示:
1、永久产权(Freehold)有购房合同Contract to Sell,但租赁产权(Lease hold)的公寓则根本没有,开发商给你的文件,只是使用权转让文件(RIGHT TO USE)。
2、租赁产权(Lease hold)的公寓,OC的税费可能高达8%以上,而永久产权的OC费用为6-6.5%。
3、租赁产权(Lease hold)的公寓,开发商给的价格都会比永久产权(Free hold)便宜10%以上,但是天上不会掉下馅饼,千万别被各种优惠名目忽悠!

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B买房后发现不好出租
投资房产常见的获利方式有两种:出租和楼花转让。
第一种无需解释,对于买楼花,或许有人认为无需考虑是否好出租,但事实上,接盘客的接盘理由也很简单:收租。因此,以后不好出租的楼花也一定不好转让。
所以,在菲律宾(或世界上大部分国家)投资房产(非自住),只要买到不好出租的房产,就意味着投资失败。

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众所周知,菲律宾以高于7%的租金回报率,吸引了大量投资客,但7%只是平均值,出于菲律宾特殊的国情,也存在大量租金不高的房源。比如周边没有生活配套,被铁皮屋,民房包围的楼盘。菲律宾几乎没有拆迁,所以不要寄希望于旧房改造。一般这样的位置都不会有大型的商场,写字楼,更不用说公园或绿地。想想你的目标住户,谁会选择住在生活不便利、整体环境不佳的地方呢?
02
菲律宾房产如何避坑
A地段差慎买,价值过低
曾有人问李嘉诚关于买房升值的考量因素,李嘉诚回答:“决定房地产价值的因素,第一是地段,第二是地段,第三还是地段。”这句话一直以来被房地产业界奉为金科玉律。
在马尼拉投资房产,尤其如此。
为什么地段这么重要?因为地段决定了房子所能附加价值的多少和优劣。房子本身的价值是固定的,只有品质高端和低端之分。而附加在房子上的各类资源才是最值钱的。
地段差的房子,虽然价格要低上不少,但未来的升值空间非常有限。当核心区域房价涨幅达到20-30%的时候,地段差的房子可能才涨了2-3%,投入产出比非常不划算。

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B 配套差慎买,收益无保障
众所周知,菲律宾以高达7.51%的租金回报率,吸引了大量投资客。但7.51%只是平均值,如果买的房子不好,也存在大量租金不高的情况。这个时候,周边配套就很重要了。
一个公寓,如果购买生活用品要大费周章,出行交通非常不便,那么这个公寓出租的意义就不大了,收益完全无法保障。想想你的目标住户,谁会选择住在生活不便利、整体环境不佳的地方呢?
而如果在公寓旁边就有地铁,周边1-2KM步行可达的地方,就有很多大型商场、跨国公司办公楼、企业总部大楼,是高级白领和企业高管的聚集地,这样的房子怎么会愁租不出去?你要愁的反而是租给谁!

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C 小开发商慎买,实力不足
买房,尤其是在海外买房,投资者怕的就是钱付了开发商跑路了或者是延期交房。而大的开发商,一般都有极好的口碑,毕竟他们做到这样的规模需要信用和市场背书,因此不会轻易坑你,毕竟还要在当地继续做生意。
另一方面,大的开发商实力雄厚,能提前很多年开始进行区域规划,大面积拿地。市场上最好的那些地段,往往都被大开发商瓜分了。房子地段好、质量好,价值也就更高。而价值越高的项目就越是抢手,不仅外国人爱买,菲律宾本地人也爱买。菲律宾的白领和中高产阶级购房时更喜爱大型开发商。所以,在菲律宾买房,认准大开发商一定没错!

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如果说法律限制和地段属于非人为因素造成的坑,则其他众多的坑都是来自你遇到的人。投资路上,最大的考验永远是对人性的考验。出售没有预售证的房子,专门针对中国投资者的假项目圈钱,一房多卖,中介抬高价格吃差价等……
高收益和高风险总是携手而来,作为一名投资者,我们要有一定的批判性思维,理性分析,实地踩盘,不要为了未来那点租金,被别人坑了你的买房本金。这样,我们就能越过大坑,实现投资获利的初心!




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Lx666888 发表于 2020-9-24 08:01:27

Lx666888 沙发

2020-9-24 08:01:27

过来看看的
obuvujej 发表于 2020-9-24 08:21:29

obuvujej 板凳

2020-9-24 08:21:29

我抢、我抢、我抢沙发~
Lx666888 发表于 2020-9-24 08:41:35

Lx666888 地板

2020-9-24 08:41:35

LZ真是人才
HRyunding 发表于 2020-9-24 09:01:37

HRyunding 5#

2020-9-24 09:01:37

好帖,来顶下
柬菲财神科技 发表于 2020-9-24 09:21:41

柬菲财神科技 6#

2020-9-24 09:21:41

好好 学习了 确实不错
obuvujej 发表于 2020-9-24 09:41:42

obuvujej 7#

2020-9-24 09:41:42

不错不错,楼主您辛苦了。。。
afse7FgrtyPeh 发表于 2020-9-24 10:01:43

afse7FgrtyPeh 8#

2020-9-24 10:01:43

看帖回帖是美德!
243701963qq 发表于 2020-9-24 10:01:43

243701963qq 9#

2020-9-24 10:01:43

我是个凑数的。。。
243701963qq 发表于 2020-9-24 10:21:44

243701963qq 10#

2020-9-24 10:21:44

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