在菲律宾持有50万的房产，一年要交多少税？

初默新闻1

房地产研究网站 Global Property Guide 的数据显示，菲律宾在亚洲租金获益率榜单上遥遥领先。



迅猛的经济发展、高额的回报率和不菲的房产增值，吸引着越来越多人开始关注菲律宾的房产投资市场。



而在购买新房时，无可避免的要涉及到税费，今天要跟大家说的就是VAT增值税以及购房时必须知道的其他税费。
什么是VAT？

VAT（Value added taxes）即菲律宾的房产增值税，就在今年的1月1日，根据菲律宾2018年颁布的Train法案，该税的起征点已经从320万比索降低至200万比索。

根据菲律宾税法政策，在菲律宾购房金额＜200万比索（26.9万RMB）时，无需缴纳菲律宾房产增值税，但是房价总额超过200万比索，就要缴纳房产增值税了。



在购买过程中，买家承担12％的增值税，对于卖家而言，只有卖家是公司行为的时候才需要交付，个人卖房不需要再次承担。

投资者在首次买房的时候注意问清楚房价是否包含了增值税在内，有的房地产商价格是包含的，有的是未包含的。

增值税新政对我在菲律宾买房有何影响？

增值税起征点下调对新房投资者来说，成本是要比以前增加的，但是也要看开发商愿不愿意一起承担VAT税费。

相当一部分中国投资者购买了成百上千套的这种320万比索以内的免税期房，其中很大一部分房子还没有交房。

按照目前知道的房产增值税新政的细则来看，持有这种期房房产的投资者或许面临着这样的几种选择：



很多期房持有者已经在政策执行之前将房产出售掉，持有这种房产的投资者很多是赚取短期升值收益的，他们并不想长期持有收租。

另外一种选择就是坚持持有收房租，对于有这样打算的投资者，增值税新政就不会有太大影响。后期需要变现，投资者只要等到房产证下来以后，就可以走二手房买卖流程了。

二手房交易的目前的交易税费在8.5%左右，投资者收上几年的房租后再出手出售，也是一种不错的选择。这种类型的投资者，一般持有少量的房产，可以付清全部房款，资金压力不是特别大。
除了VAT，菲律宾买房我还要交哪些税？

其实，菲律宾有两个主要类型的税，即国家和地方税收。征税机关分为国内税务局（BIR）负责征收国家税收，和地方政府部门（LGUs）负责征收当地税收。

BIR征税主要依据菲律宾税法，即《国内税收法》（NIRC）。不论纳税人在菲律宾何地，国家范围内征税原则上参照统一的税基和税率。那么，菲律宾购房都需要哪些税费呢？



菲律宾的房产税费主要分三种情况：购买新房、房屋二手转卖交售和长期持有房屋，下面我们分别展开来讲。

菲律宾一手新房

开发商购买的一手新房，绝大多数都是期房（交房周期一般为4-6年）。购买新房主要涉及两大类的税费：第一个就是VAT增值税，第二个就是OC杂费。

VAT我们已经介绍过了，再来说说杂费。OC（other charges）--其他杂费，这个费用主要是办理CCT证书（类似国内房产证）和一些其他小税费（例如印花税）等等。



OC的费用每家开发商都不一样，一般在6-7％左右。OC费用没有固定标准，这是因为楼盘所在的区域不同，政府收取这些费用也会有差异。

OC的收取方式，每家开发商也不一样。有的开发商是和VAT一样，跟着房款支付比例和支付时间走。有的开发商是在正式交房时才收取，也就是需要支付剩余尾款的时候再一次性支付。

二手转卖

房屋二手转卖主要是涉及资本利得税CGT（Capital Gains Tax）。但这个也是要分两种场景情况来看。

第一种场景：开发商还未正式交房

例如在19年1月从开发商买的新房，开发商的交房时间是第49个月。你在第36个月还没有正式交房之前就要转卖出去，且你的房款支付比例没有超过25％（具体每个开发商情况会不一样）。



这种情况只需要去开发商办理更名手续即可，把你持有的公寓更名到买家名下，这个过程不涉及到任何税费，你只需要向开发商缴纳更名费即可。更名费每个开发商收取的标准不同，在10w-30w比索不等。

第二种场景：开发商已经正式交房后的转卖

这个情况就已经不是在开发商做个更名这么简单了。因为这个时候，房屋的产权已经从开发商转移到你的名下，你的信息已经完全传到政府那里了。

所以在这个场景下，你要转卖你的公寓，主要涉及的是资本利得税CGT。资本利得税是按照房屋交售价格的6％收取，是由卖家支付给菲律宾的BIR部门。



当然虽然这6％的资本利得税是由卖方承担，但这些都是可以计算到房屋卖出总价里面的。

在这个场景中，还有1.5％的印花税、以及总共1-2.5％的各种由政府收取的文件费、注册费、过户费等等，但这些都是由买家承担，并直接由买家支付给政府部门，和卖方没有关系。当然，二手房屋买卖肯定还会有中介费用。

第三种场景：长期持有



如果是持有房屋，那每年需要给政府交纳的费用，主要就是房产税。马尼拉的租售比在6-8％区间，这个租售比非常高，所以大多数投资人都有长期持有收租金的打算。这样既能每年有稳定的收入，又能同时享受房屋价格每年上涨的利润。

菲律宾全国范围不同地区的税率是不同的，且在大马尼拉地区的不同城市的税率也是不同。但在实际执行中，大马尼拉地区的公寓应该缴纳的房地产税一般为公寓市场价格的0.1％～0.3％／年左右。

小结

其实相比较其他国家的房产税，菲律宾的房产税征收比例算是很低的。一套价值3700 000 比索（大概50万人民币）的公寓，每年只需要缴纳7400比索（大概1000人民币）的房产税。



菲律宾房产正处于经济飞速发展下的价值洼地，经济发展一派良好，土地价值持续上涨，空置率下降，以至于房产预售需求依旧强劲，政府大建特建打基础促发展等等，这些也造就了菲律宾房产价年年上涨的房产奇迹。

在菲律宾买房，无论是长期持有出租还是短期转手赚取收益，都是非常不错的选择。以上就是给大家整理的菲律宾买房各种情况下的税收干货，希望能帮到有需要的用户！

sher18Kl1Ewy

LZ真是人才

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好好 学习了 确实不错

sher18Kl1Ewy

学习了，不错，讲的太有道理了

佛系腊肉阿渡

学习了，谢谢分享、、、

afse7FgrtyPeh

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