2021年菲律宾房产市场研读与展望

2021-1-14 10:43:59 235 50

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初默新闻1 发表于 2021-1-14 07:25:05 |阅读模式

初默新闻1 楼主

2021-1-14 07:25:05

菲律宾概况

菲律宾主要由3个岛组成,一共划分17个大区。三岛指的是吕宋(包括国家首都区)、米沙鄢、棉兰老。

这里有一个概念就是关于国家首都区,也可以称为马尼拉大都会,很多时候一些做房产投资的朋友都会提到这个概念,这里不是单指马尼拉这座城市,是以首都马尼拉为核心加上周边区域15个城市和1个自治市。我们先简单理解为包括马尼拉在内的17个城市吧。

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我们先来看一些关于大都会的“土地“的价格数据。

马尼拉的Makati(马卡蒂),也是马尼拉大都会的CBD地区,这里高楼林立多是银行、企业、百货公司以及大使馆坐落;土地价格目前达到约433750比索每平方米(约8675美金/平方米)。

同时在博尼法西奥环球城(达义市,重要的住宅、商圈和工业中心)土地价格也有上涨,约在273000比索至50万比索之间每平方米(约5460美金~1万美金每平方米)。

歐迪卡斯中心(是比较大的概念,这里包括帕西格、曼达卢永以及奎松市)也有较大上浮,价格约在161500比索(约3230美金/平方米)。

马尼拉大都会(Metro Manila)内的沿途其他城市例如文珍俞巴市,帕拉納克市和奎松市每年也有约6%~12%的增长。

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截止到2010年5月统计,在菲律宾的外国常住人口约有177365名。其中大多数人口来自美国,其次是中国、日本、印度等地

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大部分外国居民居住在首都区,其次是中央吕宋区以及卡拉巴松。另一个有趣的信息是在2017年的报道中提到,在菲律宾外籍退休人员中,中国公民占比最高,达40%,其中退休人员年龄最小为35岁
近年来菲律宾房产市场

从2010年菲律宾经济开始增长后,当地房产市场也迎来意外惊喜的增长数字。

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2017年,在马尼拉商业区域增加了超过7万个办公空间,并且空置率始终保持低于5%

而在2018年的前9个月,国家经济增长有所减退,但办公房产市场依旧伴随“健康”的需求量,市场表现良好。

专家分析,认为租金将会以年8%收益稳固增长直到2021年。
2019年市场表现稳定

回顾2019年,我们主要可以从3个方面来分析。

❐过去几年,尤其是中国的科技公司和博彩业者在马尼拉大量投放新办公室。这些离岸博彩公司对马尼拉商业区“极低”的空置率有着巨大的影响力与贡献,即使是供应量已经在增加的情况下。

直至现在还有大量不断增加的中国投资者进入市场,使不动产需求量和房价不断被推向上游。不要以为这些公司只是买卖和租赁商业办公区,他们也购买房产提供给雇员。

❐菲律宾国内的业务外包(BPO)大力发展,同时它也是菲律宾国家经济增长最快的行业之一。大量国外公司看中菲律宾,因为他们年轻的劳动力和英语能力。

❐在灵活的办公空间需求面前,灵活办公市场也被预期将有强力增长之势。例如共享办公,预计将会在未来十年实现卓越增长。

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2019年的住宅市场

住宅市场表现稳固,在2019年前房价持续增长。根据高力国际的报告显示,2018年3房户型高级公寓的均价增长超过15%,抵达了4371美金每平方米的价格。

JLL的报告显示,增长的住宅需求主要来自于当地年轻的职场人、提升住房水平的家庭以及海外高净值人群。

除此以外,还有近年来不断提升的境外务工菲律宾人的海外汇款。这让不少家庭的购买力得到了提升,增加了购房需求。

数据显示,在2019年第二季度预计将有2万个新房单位完工。房源主要分布在Taguig(达义市)和Makati(马卡蒂)。Pasay city(帕赛市)也将在2021年看到大幅增长,这要归功于Bay city(马尼拉海湾区,超大型购物中心坐落于此,并且靠近帕赛市、机场及马卡蒂CBD)不断增加的投资。

从2019年到2021年,高力国际预测每年将新建8300间公寓,到2021年总计14万2千个单位。与2017年相比,增长了33%。

除了马尼拉,我们还能看到马尼拉大都会以外的新兴城市的活跃增长,包括宿务(Cebu),怡朗市(Iloilo),和达沃市(Davao)。

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马尼拉房产市场

多年来马尼拉的房产价格增长显著。根据下面的信息我们可以看到马卡蒂的3房户型高级公寓在2013年至2018年的增长。

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  • 2013年 14.37%
  • 2014年 7.11%
  • 2015年 13.43%
  • 2016年9.95%
  • 2017年 10.4%
  • 2018年15.55%

总体上,在2017年全国平均房价增长了5.7%,其中增长最高的是联体别墅,其次是公寓

不过价格增长在首都圈NCR和NCR以外地区存在相当大的差异。在首都圈NCR住宅型房价增长约为8.8%,但在NCR以外的地区增长仅为3%。

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NCR是什么?是以首都马尼拉为核心加上周边区域15个城市和1个自治市。

在2018年,高档别墅平均价格同比增长11.1%,也是当年全球前100城市中增长最高的地区。

同时,在2019年的租赁市场中,某些中心地区有显著的租金增长。例如马卡蒂和博尼法的3房单位的租金在2019年第四季度增长了3.5%。马尼拉大都会地区整体住宅租金季度增长1.9%。其中例如达义市、帕赛市和马卡蒂租金增长尤为显著,分别为45.6%、20.7%18.5%
疫情之下的菲律宾房产实况

房产市场不一例外的因疫情受到巨大影响。疫情影响还表现在惨淡的游旅游业、减少的(境外菲律宾务工人员的)海外汇款、失业问题以及消费者信心上。

在东南亚地区,恐怕只有越南呈现正面的经济增长,其他国家则出现了严重的经济紧缩。

我们来看几个Knight Frank的数据(2020年8月)

2020年第二季度菲律宾 GDP -16.2%

海外菲律宾汇款额:较2019年呈-2.4%

通货膨胀率:2.4%

菲律宾正面临近30年来最严重的经济衰退,房价下跌近2位数。2020年第一季度,销售量下降了-49%,仅为15亿比索(3千万美金)。同年,因疫情封锁和经济挑战,Megaworld和Ayala Land两大开发商均削减了资本支出。

与2019年相比,虽然开发商们减少了3000多套房源面市,但成千上万海外务工人员进入失业状态返回菲律宾,也给市场进一步带来了压力。

不过,由于中国投资者的兴趣增加,2021年市场可能会呈现上升状态。中国是马尼拉主要的投资群体;菲律宾开发商 Ayala Land的国际销售交易中41%来自中国投资者。分析人士认为,疫情期间可能会导致中国投资者抢购打折单位。

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2021年市场将会如何表现

菲律宾中央银行预测在2021年我们将看到强劲的经济反弹,增长约7.8%。但Covid-19疫苗的分配时间和国家再开放会强烈影响国家经济和房产市场的表现。

空置率将从5.5%上升到7%,大马尼拉的租赁率将下降-17%。同样,公寓市场也将面临巨大挑战。特别是在海湾地区、马尼拉北部、奎松北和帕西格市存在大量公寓单位,这种现状可能会延续到2021年。

由于低利率和按揭贷款利率的影响,开发商有望向买家提供灵活的条款,有助于帮助支撑马尼拉的公寓市场。
是什么在驱动菲律宾房地产需求的增长?

我们列举了一些主要驱动因素

业务外包

业务外包是促使菲律宾经济发展的重要驱动因素。因为当地劳动人口年轻化,流利的英语能力。业务外包行业预计在2020年增长翻倍,并呈现指数级增长。其中特别是来自美国、英国和澳大利亚的公司对这个行业进行了大量投资。

灵活工作空间的持续供应

灵活工作空间产业将持续,预计未来10年在菲律宾和其他亚洲国家将大量增长。有数据显示到2030年,30%的办公空间将转变成为灵活办公空间。

根据高力国际的分析认为未来3年灵活工作空间将最少扩展10%。联合办公空间将不再只是迎合小型公司和数字游民(无需固定工作地点的IT工作者),也同样适用于寻求灵活性的跨国企业和外包公司。

中国买家数量的增加

中国买家数量的增加为菲律宾当前和未来的经济增长作出了不可忽视的贡献。

根据Bloomberg的报道显示,自2016年菲律宾博彩业和当地博彩市场吸引了约10万中国工人来到大马尼拉地区。

海外菲律宾人的高额汇款

菲律宾是全球第三大外汇接收国。与2016年相比,仅2017年海外菲律宾人向其家庭汇款增加了30亿美金。随着菲律宾货币比索的贬值,还有不断增加的海外家庭汇款,致使许多本地家庭具有了购买力去投资住宅市场。

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小结

由于疫情影响菲律宾房地产市场在2020年遭受了严重冲击。最有可能在2021年进入市场复苏模式。

当房产价格跌落至两位数,我们也看到租赁和拿地率的下跌。成千上万的海外失业人群回到国内,也给国家经济带来了进一步压力。

希望国家边境一旦开放,市场能够尽早恢复。毕竟在实际数据上,菲律宾近几年里取得了令人印象深刻的经济增长。

主要驱动力来自:跨国公司的业务外包增长,中国及海外投资者的投资需求,当地购买力的增强,越来越多的海外汇款以及蓬勃发展的博彩业。

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在亚洲地区,菲律宾的不动产收益率排名前列。有着良好的商业和签证规定。你可以选择申请长期签证,可以无限期地停留,而且要求很低。

也许我们能够看到低买高卖的势头和未来市场恢复后的强劲经济复苏。




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sher18Kl1Ewy 发表于 2021-1-14 08:00:37

sher18Kl1Ewy 沙发

2021-1-14 08:00:37

不错不错,很好哦
243701963qq 发表于 2021-1-14 08:22:12

243701963qq 板凳

2021-1-14 08:22:12

小手一抖,积分到手!
Lx666888 发表于 2021-1-14 08:42:22

Lx666888 地板

2021-1-14 08:42:22

好好 学习了 确实不错
asuhity 发表于 2021-1-14 09:02:24

asuhity 5#

2021-1-14 09:02:24

过来看看的
obuvujej 发表于 2021-1-14 09:22:47

obuvujej 6#

2021-1-14 09:22:47

不错,支持下楼主
HRyunding 发表于 2021-1-14 09:43:13

HRyunding 7#

2021-1-14 09:43:13

帮你顶下哈!!
asuhity 发表于 2021-1-14 10:03:48

asuhity 8#

2021-1-14 10:03:48

学习了,谢谢分享、、、
asuhity 发表于 2021-1-14 10:23:57

asuhity 9#

2021-1-14 10:23:57

我是来刷分的,嘿嘿
afse7FgrtyPeh 发表于 2021-1-14 10:43:59

afse7FgrtyPeh 10#

2021-1-14 10:43:59

没看完~~~~~~ 先顶,好同志

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